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immobilier: emprunt in fine et assurance vie

Message » 29 Avr 2007 18:37

Salut,

j'envisage d'acheter un petit studio pour le mettre en location et commencer a assurer mes arrieres quand je serai vieux et sans retraite..

Le prix du studio serait de 45000€ et les loyers d'environ 400€ / mois.

Je voudrais acheter ce studio dans le cadre d'une SCI pour pouvoir deduire les interets d'emprunt de mes revenus fonciers

je voudrais egalement contracter un emprunt in fine que j'adosserai a un contrat d'assurance vie. Je placerai les loyers du studio sur cette assurance vie et la capitalisation de ces loyers me permettra in fine de minimiser le remboursement du capital.

400€ places mensuellement à 6% me rapportent 27900€ au bout de 5 ans. Il me faudrait donc rembourser 45000-27900=17100€, soit 285€ par mois a epargner + les interets et les assurances perte d'emploi et loyers impayes.

Je pense que mes calculs financiers sont corrects, mais est ce que ma methode est la bonne et/ou est ce qu'il y a encore moyen d'optimiser tout ceci?

merci
averell
 
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Message par Google » 29 Avr 2007 18:37

 
 
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Message » 29 Avr 2007 19:44

Salut,

Alors moi aussi j'ai commencé à me préparer une retraite... J'ai commencé avec un appart il y a 4 ans, un autre il y a 2 ans et une place de parking il y a 3 ans... Bon je n'ai pas la science infuse mais mon analyse est la suivante :

- d'abord une chose est sure tu peux meme si tu n'achètes pas en SCI déduire les intérêts d'emprunts de tes revenus fonciers.
- ensuite, dis toi une chose plus tu prends une durée longue plus tu génères d'intérêts, donc plus tu déduis au niveau des impôts... ca peut etre intéressant... De plus il faut savoir que si tu vends ton bien avant 15 ans plus cher que tu ne l'as acheté tu payeras de l'impôt sur la plus value, soit 26% pour les 5 premières années, amputées de 10% chaque année supplémentaire, ce qui fait que si tu vends avant 15 ans tu payes ! Donc si tu dois garder un bien au minimum 15 ans pour ne pas payer d'impots, pourquoi vouloir prendre moins en durée d'emprunts... De plus si tu as une hypothèque (à éviter si possible) il faut 2 ans de levée d'hyptohèque, soit 15 - 2 = minimum 13 ans de crédit... Pour moi la durée d'emprunt se situe donc entre 13 et 15 ans selon les cas...

Je ne me suis pas encore penché sur le cas du prêt in-fine, ce qui peut etre intéressant, mais il faut aussi penser à payer le foncier chaque année (moins les ordures ménagères imputables au locataire) et tu peux avoir des travaux à financer donc il vaut mieux prévoir une marge de sécurité...

Enfin tout ceci n'est pas réellement la réponse à ta question mais quelques éléments de réponse à ton projet d'investissement qui est crois moi une bonne idée ! En plus si tu trouves un appart à 45000 loué 400 (hors charges je suppose) cela fait 10,6% de rentabilité brut et c'est plutot pas mal par les temps qui courent !!!
vigvig76
 
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Message » 29 Avr 2007 20:52

merci pour ta reponse tres interessante

effectivement, c'est vrai que les interets d'emprunt etant deductibles, autant emprunter sur le long terme... merci de me l'avoir fait remarquer.

par contre la taxe fonciere est deductible en SCI, ainsi que les frais d'agence immobiliere et meme les frais de gerance si jamais je veux le faire faire, mais il faut un minimum de tresorerie. Pour les travaux d'entretien, je ne sais pas mais ca me semble probable. A voir..

un autre truc que je viens de lire c'est le regime du microfoncier, c'est a dire qu'on a droit a un abattement global de 30% sur les loyers encaisses a condition de ne pas encaisser plus de 15000€ de loyers par an. Abattement qui s'avere plus avantageux que de deduire les interets dans mon cas, je vais voir cela de plus pres tout a l'heure

A+
averell
 
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Message » 29 Avr 2007 20:58

Ok. Meme en dehors d'une SCI tu peux déduire tout un tas d'autres choses... A toi de voir, je ne suis pas calé en SCI mais quand j'ai voulu le faire on m'a fait remarquer que tout ce qu'on pouvait faire en SCI était faisable à titre perso... La SCI a l'avantage de la succession et aussi du fait que si plus tard tu veux "louer" l'appartement à un de tes enfants tu peux retoucher la CAF, chose que tu ne peux faire à titre perso... Ceci dit d'ici là tu auras le temps de revendre ton appart à ta SCI et de retoucher à titre perso l'argent qui te servira de liquidité :lol: Si tu veux en savoir plus achète en librairie le guide des impots (GDI) tu passes un peu de temps dessus et tu stabylotte tout ce que tu peux déduire...

Pour le régime micro foncier ca peut etre plus intéressant effectivement, il faut savoir que si tu choisis le régime des frais réels, tu t'engages pour 3 ans... Donc il ne faut pas le faire la dernière année de ton crédit car après tu n'as plus d'intérêts d'emprunt à déduire...

Voili voilà...

A ta dispo pour en parler, je ne connais pas tout sur tout, loin de là mais j'ai commencé à bien éplucher la situation...
vigvig76
 
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Message » 30 Avr 2007 3:29

averell a écrit:400€ places mensuellement à 6% me rapportent 27900€ au bout de 5 ans.


Dis nous en plus car 6% là tu nous intéresses ++.
chaillou
 
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Message » 30 Avr 2007 8:27

un tuc que j'ai trouve sur le net, pas eu le temps de tout lire, on en discutera ce soir

Le crédit infine est un outil à double tranchants.

Dans le cadre d’une opération d’investissement locatif, il est intéressant sur le plan fiscal car il permet de déduire dans le temps beaucoup plus d'intérêts que dans un crédit amortissable. L'imputation des intérêts sur les loyers (à hauteur max de ceux-ci) permet d'annuler le revenu foncier sur le plan fiscal.

Les autres charges créent alors un déficit foncier que vous pouvez imputer sur votre revenu global à hauteur max de 10700 € par an (article 31 du CGI règle de droit commun). Si votre TMI est de 14% et que le déficit foncier calculé s'élève à 3000 €, vous ferez une économie d'impôt de 3000 * 14% = 420 € environ et ce tous les ans ...

Autre avantage, à condition d'avoir un apport assez important sur un contrat de capitalisation amené en garantie, vous ne rembourserez que les intérêts du prêt; ce faisant, le loyer couvre la mensualité voire la dépasse; l'effort de trésorerie est donc nul voire négatif (l'opération est en excédent de trésorerie).

ATTENTION :

Tout ceci n'est valable que si le contrat de capitalisation ramène un rendement supérieur au taux de l'emprunt.

De plus, il faut que la somme adossée et amenée en garantie reconstitue par le biais des plus-values capitalisées le capital à rembourser INFINE cad au terme de l'emprunt (typiquement 15ans).

Le danger est là : si la somme adossée au départ et/ou le taux de rendement sont insuffisants vous risquez de ne pas pouvoir rembourser le capital à terme. A ce moment là 2 possibilités :
- Soit vous revendez en urgence le Bien pour rembourser le capital.
- Soit vous repartez en crédit amortissable classique sur le reliquat qui reste à devoir.

Autre avantage du crédit INFINE lié à la fiscalité de l'assurance vie.

Les plus-values capitalisées sur le contrat sont très peu fiscalisées lors du rachat permettant le remboursement.

Mon cas pour exemple :
J'ai adossé 3 fois 60.000 € sur 3 contrats ouverts dans 3 compagnies avec lesquelles je travaille : (cela me permet de connaître parfaitement ce que je commercialise)
un contrat ODDO FIPAVIE PREMIUM sous mandat de gestion équilibré.
un contrat Patrimoine Vie Plus (anciennement GE Capital)
un contrat HORIZONS de chez OPTIMUM-VIE.

Je prendrai le contrat ODDO pour exemple :
Ouverture en Août 2005 pour 60.000 € net.
Valorisation à ce jour : 75.400 € net de frais de gestion.
Gain : 15.400 € soit 25% en 19 mois.
Les autres contrats ont donné un peu moins.
Le solde cumulé à ce jour est de 216.000 €
soit un gain de 216.000-180.000= 36.000 €

Ce que m'a coûté le crédit à ce jour : taux révisable pur EURIBOR 1 mois + 0,50% de marge + 0,60% d'ADI (BANQUE POPULAIRE de le COTE D'AZUR).
J'ai démarré en septembre 2005 à 3,23% AC et je suis à ce jour à 4,63% AC.
Somme empruntée : 400.000 €
Taux moyen = 4% AC
Intérêts payés depuis septembre 2005 = 400.000 * 4% * 19 mois / 12 = 25.300 €

Vous voyez sur cet exemple que le delta est largement positif à savoir :
36.000 - 25.300 = +10.700 €
Donc non seulement le crédit de ma rien coûté mais en sus il m'a rapporté plus de 10.000 € tout ceci grâce à un différentiel important entre le taux de rendement de l'épargne et le taux de crédit.

NB : il s'agit du financement de ma Résidence Principale; je n'ai donc pas possibilité de défiscaliser les intérêts et je n'ai pas de loyer à mettre en face des remboursements. La qualité des actifs financiers composant "l'allocation d'actifs" est donc primordiale pour mener à bien l'opération. Dans cette optique je me serais bien gardé de suivre les conseils du banquier qui voulait que je réinvestisse mes fonds sur ses contrats maison en me faisant miroiter 5% de gain à l’année !...
Non merci vous êtes trop bon, contentez-vous de remplir votre rôle de prêteur, à chacun son métier !

J'ai souscrit le crédit sur 15 ans. A ce rythme ? j'aurai capitalisé les 400.000 € à rembourser bien avant. Toutefois je n'aurai AUCUN intérêt (sans jeu de mot) à rembourser tant que le crédit me rapporte de l'argent.

Comment va s'établir la fiscalité à terme :

Imaginez qu'au terme des 15 ans à 10% de rendement moyen à l'année (le CAC40 a fait 9,2% en moyenne annuelle entre décembre 1986 et décembre 2006); imaginez donc que j'ai la somme de : 180.000 * (1,10) puissance 15 soit 752.000 € environ. Quid de la fiscalité ?

Si j'effectue un rachat total, la plus-value de 752.000-180.000 = 572.000 € (- 9200 € d'abattement) sera fiscalisée à 7,5% de Prélèvement Forfaitaire Libératoire + 11% de prélèvement sociaux.
J'aurai donc à acquitter la somme de 104.136 € et après remboursement des 400.000 € à la banque, il me restera en trésorerie la somme de : 247.864 €.

Cependant il y a mieux à faire. En effet il est inutile de payer de la fiscalité sur des sommes dont on n'a pas besoin.
Il ne me servira à rien de TOUT racheter car il ne me faudra que 400.000 € net.

Quel montant de rachat partiel dois-je effectuer pour que, fiscalité déduite, il me reste 400.000 € ? C’est là qu’intervient toute la subtilité de la fiscalité des rachats partiels sur un contrat d’assurance que j’ai largement développée dans d’autres posts.

Rappel :
Base Taxable = Rachat Partiel Brut (RPB) * Plus-value constatée à la date du RPB (PV) / valorisation du contrat à la même date. (VA)
Soit en abrégé : BT = RPB * PV / VA
Après 8 ans, la fiscalité s’élève à 7,5% de PLF + 11% de PS soit 18,5% sur la BT.
Donc Impôt I = 0,185 BT et Rachat Partiel Net (RPN) = RPB – I (on néglige l’abattement de 4600 ou 9600 €)
Soit RPN = RPB – 0,185*RPB*PV/VA = RPB ( 1 – 0,185 PV/VA)
On en déduit aisément le montant Brut à racheter :
RPB = RPN / (1-0,185*PV/VA)

Application chiffrée :

RPB = 400.000 / (1-0,185*5720000/752000) = 465.000 €
Il me restera donc sur mon contrat la somme de 752.000 – 465.000 = 287.000 € qui continuera à produire des plus-values. Par rapport au Rachat total je suis gagnant de 39.000 € cqfd.

Je passe sur l’aspect civil qui est également très important et sur la rédaction des actes de nantissement qui doivent permettre de conserver une totale liberté de gestion. Beaucoup de prêteurs sont assez frileux et vous bloquent votre épargne sur de l’obligataire voire du monétaire… Exit ces derniers car sur 15 ans, les marchés boursiers ont toujours été plus performants que l’immobilier. Il faut donc refuser les positions attentistes de banquiers frileux qui voient leurs intérêts avant les vôtres. Leur immobilisme est souvent du à leur incompétence en matière de gestion d’actifs financiers, incompétence qu’on ne peut pas vraiment leur opposer car ce sont avant tout des prêteurs qui se rémunèrent grassement sur vos comptes de dépôt et non des gestionnaires qui se rémunèrent sur une partie de ce qu’ils vous font gagner. La mentalité n’a strictement rien à voir (voir supra), à chacun son métier !

Voila j’espère que cette présentation vous aura donné quelques idées de ce que l’on peut faire grâce à ce montage qui est très fréquent dans les pays anglo-saxons et moins dans les pays latins, culture (ou plutôt absence de culture) financière oblige.

IL y aurait encore beaucoup à dire et le débat est ouvert
averell
 
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Message » 30 Avr 2007 8:59

averell a écrit:un tuc que j'ai trouve sur le net, pas eu le temps de tout lire, on en discutera ce soir


Bonjour,

Tu peux mentionner le lien vers cet exposé, car il est tellement bien écrit, tellement clair, que j'ai bien envie de lire les autres choses que cette personne a à raconter !
Merci.
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Message » 30 Avr 2007 16:37

JPG - Hifissimo a écrit:
averell a écrit:un tuc que j'ai trouve sur le net, pas eu le temps de tout lire, on en discutera ce soir


Bonjour,

Tu peux mentionner le lien vers cet exposé, car il est tellement bien écrit, tellement clair, que j'ai bien envie de lire les autres choses que cette personne a à raconter !
Merci.


http://forum.actufinance.fr/credit-in-fine-P152843/" onclick="window.open(this.href);return false;

:lol:
JLD
 
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Message » 30 Avr 2007 19:04

chaillou a écrit:
averell a écrit:400€ places mensuellement à 6% me rapportent 27900€ au bout de 5 ans.


Dis nous en plus car 6% là tu nous intéresses ++.


J'ai un peu spéculé sur un contrat d'assurance vie placé un peu sur la bourse et beaucoup sur le monetaire (65-35)
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Message » 30 Avr 2007 19:04

Ce que je retiens de ce type de montage c'est qu'il faut un minimum d'apport perso, impossible de partir sans rien, meme pour un petit credit.
averell
 
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Message » 30 Avr 2007 19:11

Sinon moi je l'ai fait quasi sans apport en montage classique ! Et ca passe... Tout dépend de tes revenus et de ce que tu possèdes déjà ? Es tu en location dans ton habitation ? Es tu en cours d'accession ? As tu d'autres crédits en cours (pret perso, voiture)... En bref tout va dépendre de ta crédibilité envers ton banquier !

Moi j'avais été le voir en disant voilà : soit j'achète une voiture de 30 000 soit j'achète un appart de 30 000 pour le mettre en location ! Il a choisit ! En plus j'avais déjà monté mon plan de financement, un p'tit tableau Excel avec les remboursements, les loyers qui rentrent, le foncier, les charges... Enfin bref montre que tu as bien étudié le dossier ! Moi le banquier m'avait aussi posé des questions et j'avais su répondre à tout, ce qui montrait que je connaissais bien le dossier ! Et tout à roulé !

A +
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Message » 30 Avr 2007 19:49

aucun credit en cours, ni de loyer a payer non plus.

ce qui est dommage c'est que mon projet etait bien ficelé, un emprunt in fine et un emprunt classique accolé, ce qui me faisait l'economie des interets capitalises sur l'emprunt in fine et surtout me baissait mes mensualites a rembourser chaque mois

m'enfin, maintenant il faut que je trouve un bien, si possible avec des travaux a faire pour me faire desdeficits fonciers..
averell
 
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Message » 30 Avr 2007 20:40

salut

entre en sci ne change rien du point de vue fiscale, c'est exactement le même calcul que si tu investi en direct

quelques points à voir : quels types de contrats d'assurances vie sont acceptés par les banques (quels risuqe tu peux prendre avec la bourse)
qules est ton taux marginale d'imposition

les intérêts c'est bien déductible, ais tu ne déduit jamais 100% de ce que tu payes de tes impôts :wink:
talenko
 
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Message » 01 Mai 2007 10:31

Pour l'instant mon taux marginal d'imposition est ridicule, mais l'année prochaine ca risque de se gater..

Je faisais un petit calcul, 45000€ empruntes sur 20 ans, sans apport perso, cela me fait des mensualites de 350€? Si je les rapproche des 450€ de loyers encaissés, l'operation semble pouvoir se rentabiliser quasiment toute seule.

Par contre je me fais assassiner ensuite sur les revenus fonciers..

C'est vraiment dommage pour ce pret in fine, c'aurait ét"é l'idéal.
averell
 
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Message » 01 Mai 2007 12:31

averell a écrit:j'envisage d'acheter un petit studio pour le mettre en location et commencer a assurer mes arrieres quand je serai vieux et sans retraite..


Il y a peut-être d'autres choix à faire que de participer à la bulle immobilière actuelle non ?

Je rappelle simplement que la pierre, communément admise comme valeur refuge, ne l'a pas toujours été dans le passé ;

Que la crise des années 90 a bien duré 7-8 ans et que les prix ont chuté en moyenne de 30-40% pour se retrouver en dessous de leur moyenne à long terme ;

Rien ne dit qu'il n'en sera pas de même à l'âge de votre retraite ?

Car après tout, ce qui est important de réussir, c'est un placement, quel qu'il soit d'ailleurs, suivant un bon tempo ;

Qu'en est-il actuellement de la reflexion de ceux qui choisissent l'immobilier ? " la pierre, ça baisse jamais..." ;

Il est dès lors très intéressant de relire les journaux de l'époque, et notamment l'Expansion de 1996 : http://www.lexpansion.com/art/6.0.119225.4.html" onclick="window.open(this.href);return false;


Quant à la fiscalité de l'immobilier (ou BTP), il faut rappeler que c'est un secteur soutenu par l'Etat à partir de diverses mesures ;

Que ce qui est vrai actuellement ne le sera probablement plus d'ici quelques années ;

Qu'un montage aussi séduisant soit-il doit permettre d'équilibrer crédit-débit ;

Qu'en l'occurence, la hausse des prix au m2 rend illusoire tout espoir d'équilibre par le simple encaissement des loyers moins l'ensemble des charges et intérêts d'emprunt (tout en dégageant une marge suffisante pour rembourser le capital) ;

Qu'un prêt in-fine est toujours adossé à un contrat d'assurance vie mais je ne connais pas un banquier qui acceptera une dose de risque sur ce contrat ;

Exit donc une ventilation même à 80/20 sur des sicav boursières - le seul montage possible, pour la sécurité de tous (et avant tout pour vous-même), c'est un support en € (crise de 99 et 2001 => il suffit de tomber par malchance sur une période identique pour y laisser toutes ses plumes) ;

Dès lors, le rendement attendu à l'avenir doit plutôt être de 4% sur un bon contrat en € ;

Le montage devient par la-même un peu plus délicat car l'effort d'épargne augmente...

Un crédit in-fine est plus cher en intérêts d'environ 30% ;

Absurdité de la fiscalité immobilière qui oblige à donner plus à son banquier pour en donner moins au percepteur..

A voir...
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