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Message » 26 Jan 2011 18:06

Ceci dit, je pense que shadowone n'a pas compris la notion de rentabilité en 1 an dont les autres personnes parlent...

Lui se demande:
- est ce que j'ai dépensé moins au bout d'un an en tant que proprio que si j'etais resté locataire? (vu, comme ça, c'est facile d'etre retable en 1an: il suffit d'acheter sur 30ans un bien dont les remboursements + charges seront plus faible que le loyer d'un bien equivalent)
Le probleme, c'est que ce raisonnement ne tient pas... Si la personne est obligé de revendre, elle est baisée et perd un max.

La vraie question est:
- combien de temps je dois rester proprio pour ne pas perdre de tune face à une location?
Cette question est beaucoup plus delicate et une fois les calculs faits, on s'appercoit que la majorité des gens achetent et perde de la tune en revendant avant leur seuil de rentabilité (parce qu'un emprunt long coute tellement cher qu'on perd un max de pognon)
gloinfred
 
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Message par Google » 26 Jan 2011 18:06

 
 
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Message » 26 Jan 2011 18:09

gloinfred a écrit:
yann- a écrit:Les frais d'agence sont facultatifs :

1. Tu n'es pas obligé de revendre
2. Si tu revends tu n'es pas obligé de passer par une agence.

Les frais de notaire, pareil, si tu achètes dans du neuf, frais de notaire de 2% de mémoire (voire moins). J'ai payé moins de 5k€ de frais de notaire quand j'ai acheté mon appart il y a 10 ans. Donc intégrés dans le prix d'achat.

Les impôts, OK.

il faut partir du principe que tu vas rester dans ton appart un certain temps, ... (pour info, en france, la moyenne se situe autour de 7ans dans un bien qui vient d'etre acheté, donc ça veut dire que l'immense majorité des acheteurs font une connerie en achetant).
...


Attention, c'est un piège des AI.
Le vrai chiffre qui intéresse les particuliers est plutôt 15 ans.
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Message » 26 Jan 2011 18:10

Je ne comprends pas ta remarque :oops:
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Message » 26 Jan 2011 18:13

gloinfred a écrit:Cette question est beaucoup plus delicate et une fois les calculs faits, on s'appercoit que la majorité des gens achetent et perde de la tune en revendant avant leur seuil de rentabilité (parce qu'un emprunt long coute tellement cher qu'on perd un max de pognon)


De l'importance de ne jamais prendre de prêt supérieur à 12/15 ans pour la résidence principale.... et de négocier les remboursements anticipés sans frais.
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Message » 26 Jan 2011 18:13

Shadowone a écrit:
yann- a écrit:
jujulolo a écrit:La question aussi c'est: est il interessant d'acheter le bien qui coutait 280 k€ il y a 11 ans et qui coute 400 k€ + frais de notaire maintenant?


Et encore, 400 je minimise énormément.... 8)

Mais bon pour le moment ces questions je m'en cogne, j'ai quasi fini de payer et je ne suis pas pressé de revendre.... Et si un jour je le souhaite, bah.... on verra à ce moment la, un appart dans la première couronne de Paris ne devrait de toute façon pas avoir trop de mal à partir.


[Jujulolo]

T'as rien compris, t'aurais mieux fait de rester locataire !

[/Jujulolo]


:mdr: :mdr:



Tu sais dans toute equations il y a des variables, et si une variable change, le resultat change aussi.
Acheter il y a 11 ans c'etait une meilleure idée que de louer.
Aujourdh'ui c'est moins evident.
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Message » 26 Jan 2011 18:15

gloinfred a écrit:

En fait, il est mathematiquement impossible d'etre rentable dés la premiere année. :wink: Si tu revends ta maison au bout d'un an, tu perds forcement des sous (ne serais que parce que un an plus tard, tu ne la vendras pas le prix que tu l'as acheté + frais de notaire + interets de l'emprunt + interet de l'apport que tu n'as pas gagné), sauf si l'immobilier a augmenté de 10% (ce qui n'est pas touojours le cas).

L'objet est bien de savoir combien de temps tu dois rester dans le bien pour etre rentable. Si tu fais le calcul, tu verras que c'est probablement bien plus compliqué que ce que tu penses :-?

Pour ce qui est de l'appart qui te rapporte plus que le remboursement, tu as compté le fait qu'il ya des impots sur les revenus du foncier? Parce que c'est justement ça qui me flingue dans mes calculs quand je fais des calculs de rentabilité locative... Une fois que tu as déclaré tes loyers dans tes revenus, l'état t'en prend 30% (à l'oeil). Tu es sur que ça suffit à payer l'emprunt?


Ne t'inquiètes pas pour moi, je gère assez bien le coté fiscal de la chose ! :mdr: Surtout que l'imposition supplémentaire sur mes loyers est inférieure au crédit d'impot sur les intérets d'emprunts de ma nouvelle maison. :mdr:

Pour information, quand tu achètes une résidence principale, tu n'as pas dans l'optique de la revendre dans l'année ... donc tu amortis les frais de notaire sur la durée de remboursement de l'emprunt. Du coup, la première année, tu gagnes des sous par rapport à une location. :wink:
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Message » 26 Jan 2011 18:16

jujulolo a écrit:Tu sais dans toute equations il y a des variables, et si une variable change, le resultat change aussi.
Acheter il y a 11 ans c'etait une meilleure idée que de louer.
Aujourdh'ui c'est moins evident.


Bien évidemment ... mais me demander si j'ai eu mon diplome quand je te dis que dans mon cas perso, je gagne de l'argent dès la première année, tu t'imagines bien que j'ai fait quelques petites simulations avant. :wink:
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Message » 26 Jan 2011 18:19

jujulolo a écrit:Acheter (...) c'est une meilleure idée que de louer.


Il l'a dit !!! :o :o :mdr:
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Message » 26 Jan 2011 18:20

:lol: :lol:
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Message » 26 Jan 2011 18:21

yann- a écrit:
gloinfred a écrit:Cette question est beaucoup plus delicate et une fois les calculs faits, on s'appercoit que la majorité des gens achetent et perde de la tune en revendant avant leur seuil de rentabilité (parce qu'un emprunt long coute tellement cher qu'on perd un max de pognon)


De l'importance de ne jamais prendre de prêt supérieur à 12/15 ans pour la résidence principale.... et de négocier les remboursements anticipés sans frais.


et ben justement, comment tu fait si t'as pas le salaire + apport qui te permets d'acheter avec un credit de 12/15 ans?
et ben tu restes locataire.

petit calcul: revenu moyen d'un menage en france: 2519 €/mois (http://www.salairemoyen.com/france.html)

ce qui fait un credit possible de 833 €/mois.
Sur 15 ans ca fait 111k€.
Si papa -maman aide on va monter a 150 k€ soit un bien a 140 € a acheter (frais de notaire).

Tu achetes quoi en ce moment a 140k€?
jujulolo
 
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Message » 26 Jan 2011 18:25

Moi, je conseille de prendre des durées plus longues avec les taux que nous avons en ce moment ! :mdr:
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Message » 26 Jan 2011 18:33

Shadowone a écrit:
gloinfred a écrit:

En fait, il est mathematiquement impossible d'etre rentable dés la premiere année. :wink: Si tu revends ta maison au bout d'un an, tu perds forcement des sous (ne serais que parce que un an plus tard, tu ne la vendras pas le prix que tu l'as acheté + frais de notaire + interets de l'emprunt + interet de l'apport que tu n'as pas gagné), sauf si l'immobilier a augmenté de 10% (ce qui n'est pas touojours le cas).

L'objet est bien de savoir combien de temps tu dois rester dans le bien pour etre rentable. Si tu fais le calcul, tu verras que c'est probablement bien plus compliqué que ce que tu penses :-?

Pour ce qui est de l'appart qui te rapporte plus que le remboursement, tu as compté le fait qu'il ya des impots sur les revenus du foncier? Parce que c'est justement ça qui me flingue dans mes calculs quand je fais des calculs de rentabilité locative... Une fois que tu as déclaré tes loyers dans tes revenus, l'état t'en prend 30% (à l'oeil). Tu es sur que ça suffit à payer l'emprunt?


Ne t'inquiètes pas pour moi, je gère assez bien le coté fiscal de la chose ! :mdr: Surtout que l'imposition supplémentaire sur mes loyers est inférieure au crédit d'impot sur les intérets d'emprunts de ma nouvelle maison. :mdr:

Pour information, quand tu achètes une résidence principale, tu n'as pas dans l'optique de la revendre dans l'année ... donc tu amortis les frais de notaire sur la durée de remboursement de l'emprunt. Du coup, la première année, tu gagnes des sous par rapport à une location. :wink:


Tu as fais le test? Tu es rentable en combien d'années si tu revends?

Mon calcul est simple. Prenons un cas moyen (30% d'apport et un bien à 200k€, emprunt sur 20ans)
- frais de notaire: 16000€ (8% du prix d'achat)
- interets de l'emprunt: 70000€ (875€/mois pendant 20ans)
- interets non gagnés (si il n'achete pas, il place son pognon sur une assuarnec vie à 4%): 4% par an sur 60k€, soit 2500€ / an (je ne me casse pas le cul, j'arrondi et je considere que c'est constant=> je favorise le camps pro achat)
- impots supplementaires: 600€ / an (on va etre gentil)
- on considere qu'il revend sans agent immobilier (ça aussi, c'est pour aider les pro achat)

Si je fais le calcul, et en considerant que ce genre de bien peut se louer 900€ (ça me semble credible), j'obtient 11ans. C'est à dire que si le marché reste stable, et que le mec reste plus de 11 ans sans vendre son appart, il est en positif. Sinon, il aurait dû louer.
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Message » 26 Jan 2011 18:37

jujulolo a écrit:
yann- a écrit:
gloinfred a écrit:Cette question est beaucoup plus delicate et une fois les calculs faits, on s'appercoit que la majorité des gens achetent et perde de la tune en revendant avant leur seuil de rentabilité (parce qu'un emprunt long coute tellement cher qu'on perd un max de pognon)


De l'importance de ne jamais prendre de prêt supérieur à 12/15 ans pour la résidence principale.... et de négocier les remboursements anticipés sans frais.

et ben justement, comment tu fait si t'as pas le salaire + apport qui te permets d'acheter avec un credit de 12/15 ans?
et ben tu restes locataire.

petit calcul: revenu moyen d'un menage en france: 2519 €/mois (http://www.salairemoyen.com/france.html)

ce qui fait un credit possible de 833 €/mois.
Sur 15 ans ca fait 111k€.
Si papa -maman aide on va monter a 150 k€ soit un bien a 140 € a acheter (frais de notaire).

Tu achetes quoi en ce moment a 140k€?


N'oublie pas la deuxième partie de ma phrase.... Ce que tu peux faire aussi, c'est t'endetter sur une période plus longue, mais avec un taux d'endettement inférieur à 33%. Du coup, ca te permet de continuer à épargner, et régulièrement (et parce que tu as bien négocié ton prêt au début) tu fais des remboursements anticipés, qui te permettent de :

1. Diminuer le capital restant dû
2. Diminuer d'autant les intérêts
3. Au choix, diminuer la durée ou le montant du remboursement mensuel (et donc te permettre d'épargner encore plus).

Du coup, tu peux te permettre de prendre un prêt sur 18/20 ans et le rembourser en 13/15 si tu te débrouilles bien. Et ce sans bouffer des patates tous les jours.

Et 700 € de remboursement sur 240 mois, ca fait combien de capital ? :idee:
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Message » 26 Jan 2011 18:46

700€ sur 20ans, c'est 111000€ (la dessus, il faut enlever les frais de notaire bien sur)
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Message » 26 Jan 2011 18:49

mais puisqu'on vous dit qu'il vaut mieux acheter ! Vous êtes lourds quand même avec tous vos calculs ! :lol:
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