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IMMOBILIER : prêt pour ?

Message » 26 Jan 2011 18:49

Enfin tu vois le principe hein ;)
yann-
 
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Message par Google » 26 Jan 2011 18:49

 
 
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Message » 26 Jan 2011 19:24

Bien sur que je vois le principe. Je suis resté locataire pendant plus de 15 ans. Et je suis devenu proprio en 2 an 1/2 :mdr:
Salvor Hardin
 
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Message » 26 Jan 2011 20:01

Je sais que tu l'avais appliqué à ton cas propre ;)
yann-
 
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Message » 26 Jan 2011 20:04

yann- a écrit:
jujulolo a écrit:
yann- a écrit:
gloinfred a écrit:Cette question est beaucoup plus delicate et une fois les calculs faits, on s'appercoit que la majorité des gens achetent et perde de la tune en revendant avant leur seuil de rentabilité (parce qu'un emprunt long coute tellement cher qu'on perd un max de pognon)


De l'importance de ne jamais prendre de prêt supérieur à 12/15 ans pour la résidence principale.... et de négocier les remboursements anticipés sans frais.

et ben justement, comment tu fait si t'as pas le salaire + apport qui te permets d'acheter avec un credit de 12/15 ans?
et ben tu restes locataire.

petit calcul: revenu moyen d'un menage en france: 2519 €/mois (http://www.salairemoyen.com/france.html)

ce qui fait un credit possible de 833 €/mois.
Sur 15 ans ca fait 111k€.
Si papa -maman aide on va monter a 150 k€ soit un bien a 140 € a acheter (frais de notaire).

Tu achetes quoi en ce moment a 140k€?


N'oublie pas la deuxième partie de ma phrase.... Ce que tu peux faire aussi, c'est t'endetter sur une période plus longue, mais avec un taux d'endettement inférieur à 33%. Du coup, ca te permet de continuer à épargner, et régulièrement (et parce que tu as bien négocié ton prêt au début) tu fais des remboursements anticipés, qui te permettent de :

1. Diminuer le capital restant dû
2. Diminuer d'autant les intérêts
3. Au choix, diminuer la durée ou le montant du remboursement mensuel (et donc te permettre d'épargner encore plus).


Du coup, tu peux te permettre de prendre un prêt sur 18/20 ans et le rembourser en 13/15 si tu te débrouilles bien. Et ce sans bouffer des patates tous les jours.

Et 700 € de remboursement sur 240 mois, ca fait combien de capital ? :idee:


Euh, ca c'est juste un mauvais calcul, si tes mensualités sont plus faibles tu devra rembourser en plus longtemps donc tes interet d'emprunts seront encore plus élevé et tu es encore plus perdant....

comme dit gloinfred 700 € / mois sur 20 ans c'est 111 k€ avec 56 k d'interet
833 €/ mois sur 15 ans t'as la meme somme avec 38 k d'interet

avec un credit plus long tu perds 18 k ca fait 16% des 11 k que t'as emprunté
jujulolo
 
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Message » 26 Jan 2011 20:22

L'idée que je voulais exprimer par la était de se garder la possibilité d'épargner et d'utiliser cette épargne pour effectuer des remboursements anticipés !
yann-
 
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Message » 26 Jan 2011 20:24

Sauf qu'il faut aussi raisonner en terme de capacité d'endettement et d'épargne. Si le bien que tu veux ne peux pas descendre sous un certain prix, tu ne vas pas acheter une merde pour payer moins longtemps :wink:

Si tu peux payer un loyer de 800€ tout en mettant 400 ou 500€ de côté tous les mois, effectivement, il vaut mieux épargner pour constituer un bon apport, et ensuite acheter. Même avec un remboursement à 1000€/mois, tu conserves une capacité d'épargne de plus de 200€.

Mais si tu n'as qu'une capacité d'épargne et d'endettement limitées, il faut raisonner différemment. Ma copine et moi, notre épargne, globalement, c'est une épargne pour coups durs (la bagnole, une merde qui t'arrive sans crier gare, etc.) ou petits plaisirs (vacances, HC, hifi, etc.). En aucun cas en épargnant 100€/mois nous ne pourrons nous constituer un apport justifiant de continuer à payer 600€ de loyer perdu en terme d'épargne (pas en terme de quotidien, hein, je préfère avoir un toit sur la tête :mdr: ). Il vaut PEUT-ÊTRE mieux emprunter la totalité sur 30 ans avec des traites à 600€, ce qui correspond au montant du loyer pour le même bien et permet de conserver une épargne coups durs (d'autant qu'en étant proprio, il y a plus de possibilités d'en avoir). Et si on perd nos jobs ou s'il y a un accident de la vie, comme on dit? Ben du fait du montant des traites, on peut louer le bien en question, puisque le crédit n'est pas supérieur au loyer demandé pour ce genre de bien. Donc le prêt continue à être remboursé, et l'e capital se constitue. Il coûte cher, mais il se constitue. Et nous sommes bien d'accord, il coûte très cher. Est-ce que c'est de l'argent perdu? Pas certain. C'est une autre façon de placer de l'argent pour son avenir, même si c'est une façon plus coûteuse pour un foyer à revenus faibles. Mais tant que les calculs sont bien faits, pourquoi pas? Après, une vraie merde dans la vie reste une vraie merde... Une usine hyper polluante se plante en face de ta baraque, ou bien un camp de manouches, ben ton loyer tu peux te le mettre au cul. Tu seras obligé de descendre en dessous de ce que coûte le crédit. Et si ce n'est pas supportable, il faudra revendre et même éventuellement continuer à rembourser :lol:

Bref, il n'y a pas vraiment de cas typique, de règle générale. Il y a des constantes, du bon sens, mais des règles générales applicable sà tous, pas certain.


Loïc
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Message » 27 Jan 2011 2:29

C'est clair qu'il n'y a pas de cas typiques, ici les loc c'est 1400/1800 euros pour une baraque un tant soi peu potable aux alentour de valbonne/sophia, avec des loyers pareils et sachant que les salaires sont quand même un cran en dessous de Paris mais avec un niveau de vie hyper cher je ne vois pas du tout comment on peut épargner quoi que ce soit en allant en loc et au bout de 15 ans j'aurais que d'alle comme épargne et j'aurais perdu 250k...

Aller en loc et mettre de coté ça marche si on a de quoi mettre de coté, si je prend mon cas perso j'ai jamais réussi à dépasser 4 chiffres d'épargne tout simplement parce qu'on est 4, qu'on part au ski l'hiver et en voyage l'été, forcément pendant les vacances scolaires et que ça douille, la petite épargne que je fais ne sert qu'aux vacances en famille, et j'ai toujours l'objectif dans 10 ans de ne plus avoir de crédit du tout quand mes gosses vont entamer leurs études et qu'il faudra les assumer (voiture, studio, etc...), donc je rembourse tout ce que je peux, dès que j'ai un peu trop de cash, hop, je monte les mensualités et je tape dans les livrets.

Pascal
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Message » 27 Jan 2011 9:52

c'est tout de même impressionnant le nombre de bien en vente depuis des mois...

Le pire, j suis certains que les vendeurs sont persuadé que leur bicoque vaut au moins le prix demandé...voir même plus :lol:
Kolian
 
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Message » 27 Jan 2011 9:56

FreqResPlot a écrit:
Aller en loc et mettre de coté ça marche si on a de quoi mettre de coté, si je prend mon cas perso j'ai jamais réussi à dépasser 4 chiffres d'épargne tout simplement parce qu'on est 4, qu'on part au ski l'hiver et en voyage l'été, forcément pendant les vacances scolaires et que ça douille, la petite épargne que je fais ne sert qu'aux vacances en famille, et j'ai toujours l'objectif dans 10 ans de ne plus avoir de crédit du tout quand mes gosses vont entamer leurs études et qu'il faudra les assumer (voiture, studio, etc...), donc je rembourse tout ce que je peux, dès que j'ai un peu trop de cash, hop, je monte les mensualités et je tape dans les livrets.

Pascal



C'est quand meme un peu plus important de vivre que d'etre proprietaire d'un tas de pierre non?
jujulolo
 
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Message » 27 Jan 2011 9:57

Bah pas moi... Je veux pas vendre mais j'ai sous évalué de plus de 10% les estimations que me donnent les principaux sites 8)
yann-
 
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Message » 27 Jan 2011 9:59

Tiens, auter question...Est ce vraiment sérieux les notations pour la conso énergétique des maisons ?

Car bon, a part pour faire augmenter la facture d'u nbien immobilier, pas certains que ca soit si fiable que cela...et avec un petit billet j'suis certains que le gars qui vient faire son relevé peut etre plus souple ;)
Kolian
 
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Message » 27 Jan 2011 10:30

Kolian a écrit:Tiens, auter question...Est ce vraiment sérieux les notations pour la conso énergétique des maisons ?

Car bon, a part pour faire augmenter la facture d'u nbien immobilier, pas certains que ca soit si fiable que cela...et avec un petit billet j'suis certains que le gars qui vient faire son relevé peut etre plus souple ;)


Beh c'est toujours pareil: entre le type qui va passer deux heures à faire toutes les mesures et tous les relevés nécessaires, et celui qui va globalement regarder le tout en 10 minutes, tu peux avoir quelques différences de fiabilité :lol: Mais pour le reste, tu es mauvaise langue. Ces gens sont généralement au dessus de toute soupçon. Les suspecter d'être à vendre... Allons, Kolian, tu n'y songes point 8)
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Message » 27 Jan 2011 10:35

gloinfred a écrit:Tu as fais le test? Tu es rentable en combien d'années si tu revends?

Mon calcul est simple. Prenons un cas moyen (30% d'apport et un bien à 200k€, emprunt sur 20ans)
- frais de notaire: 16000€ (8% du prix d'achat)
- interets de l'emprunt: 70000€ (875€/mois pendant 20ans)
- interets non gagnés (si il n'achete pas, il place son pognon sur une assuarnec vie à 4%): 4% par an sur 60k€, soit 2500€ / an (je ne me casse pas le cul, j'arrondi et je considere que c'est constant=> je favorise le camps pro achat)
- impots supplementaires: 600€ / an (on va etre gentil)
- on considere qu'il revend sans agent immobilier (ça aussi, c'est pour aider les pro achat)

Si je fais le calcul, et en considerant que ce genre de bien peut se louer 900€ (ça me semble credible), j'obtient 11ans. C'est à dire que si le marché reste stable, et que le mec reste plus de 11 ans sans vendre son appart, il est en positif. Sinon, il aurait dû louer.


Ce que tu ne veux pas comprendre, c'est que tes postulats sont faux par rapport à mon cas (qui est une exception, je suis bien d'accord)
- je ne compte pas revendre, je suis très bien là ou je suis, j'ai même des projets de travaux d'agrandissement (180m², ça me suffit pas :mdr: ) et ce même en cas de divorce. La maison est proche de mon bureau et je ne compte pas perdre mon job sauf à couler la boite tout seul comme un grand (rare dans ma branche) :wink:
- les frais de notaire sont amortit sur 25 ans qui est la durée minimum dans laquelle je compte vivre dans cette maison (dans mon cas, ça fait du 680 euros par an).
- interets de l'emprunt = 0 (je redis qu'un location pour un bien identique me couterait le même prix que le remboursement de l'emprunt intérets inclus)
- interets non gagnés = 0 (même raison que pour les interets d'emprunts)
- impots supplémentaire = négatif puisque le crédit impot sur les interets est supérieurs à la TF qui tourne dans les 1200 euros
- les loyers suivent l'inflation alors que mes remboursements sont fixes, ce qui, sur 25 ans, risque de faire pas mal de pépètte gagnée.

Alors, je perds du pognon en étant proprio ? Note bien que c'est pas fréquent de trouver un bien immobilier à l'achat avec un remboursement sur 25 ans qui correspond au loyer d'un bien équivalent. Mais c'était déjà le cas avec mon appart à Dijon.
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Message » 27 Jan 2011 12:48

C'est quand meme un peu plus important de vivre que d'etre proprietaire d'un tas de pierre non?

Tout à fait.
Avant d'être considéré sous l'aspect financier (comme vous et moi le voyons), l'immo correspond surtout à un projet de vie. Pour beaucoup, c'est un acte significatif dans leur projet. C'est finalement une fois le bien acquis que la réflexion émerge progressivement mais trop tard !
nono_78
 
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Message » 28 Jan 2011 0:45

Je ne le vois pas du tout sous l'aspect financier coté "gain" ou "richesse" virtuelle, ça me fait une belle jambe d'avoir une maison à 200, 400 ou 800k, je ne les verrais jamais sur mon compte en banque j'en ai rien à foutre de sa valeur absolue ou d'être assis sur une montagne d'or ou de caca, mais tout simplement de pouvoir vivre correctement et pouvoir assumer éventuellement les études de mes 2 enfants jusqu'à leur émancipation sans avoir le couteau sous la gorge chaque mois, d'où mon objectif de torcher au plus vite le crédit pour acheter plus grand, j'ai calculé que je peux faire en gros un "bond" de 150k à la louche, sauf que même avec ça je trouve rien de bandant, même en virant 20% au prix affiché, ce qui commence à me plaire est à +300k, mais là je passe à 25 ans au lieu de 10...

Pascal
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