La bourse en direct - suite

[poilau]

Alors quoi ?
quand on se ballade dans un centre ville, on se rend compte qu'il y a plein de logements vides, au dessus des magasins, essentiellement. des logements insalubres, souvent, ou pas aux normes actuelles, question confort, et inoccupés depuis longtemps
Trop chers à rénover, ou plutôt le prix de vente est trop élevé pour qu'au final achat + rénovation soit moins cher que du neuf, donc sans beaucoup d'intérêt.
idem dans les villages, ou l'habitat ancien du centre est souvent inoccupé, ou juste une personne, et à la périphérie croissent les lotissements, avec des terrains et des maisons de plus en plus petit...

comment débloquer ces situations ?

je réfléchis à quoi faire de mon appart quand on achètera une maison avec ma zouze. Et ben pour ce que ça rapporte avec la loc, mieux vaut le laisser vacant. C'est malheureux, mais c'est comme ça. Il faudrait baisser les impôts...

Si tu es en plus value sensible il vaut mieux vendre.

[poilau]

1 - je veux m'acheter un appartement et il semble bien plus intéressant de s'endetter au max que de mettre de l'apport
2 - si j'achète un appartement tout à crédit j'ai donc de l'argent disponible

C'est quelque chose que je me suis toujours refusé de faire. Emprunter pour acquérir de l'immobilier (surtout si c'est pour y vivre) pour profiter des taux bas actuels et placer mon argent disponible dans d'autres sources de revenus directs.

Je trouve que ce processus comporte un vice intrinsèque et je sens plus ou moins confusément que ce vice est dangereux.
C'est peut-être un mauvais calcul mais c'est comme ça.
Peut-être la conséquence d'une époque de ma vie où les prêts immobiliers étaient à des taux très élevés, même avec une inflation en rapport ? Mais on n'est jamais certain que l'évolution des salaires futurs couvrira toujours l'inflation ?

Peut-être aussi une conséquence de l'impact de la crise des subprimes dans mon esprit où des gens ne pouvaient plus payer leurs traites immobilières alors que leurs placements financiers s'étaient effondrés ?

Alors j'ai toujours préféré taper dans mes économies pour acheter mon logement... et emprunter pour le scomplément.
Et c'est ce que je conseille à mes enfants en dépit des avis de leurs banquiers (toujours enclins à fabriquer de l'argent à partir de rien), qui préconisent le contraire.
Ce qui ne m'empêche pas de placer en bourse (et pas dans l'immobilier) le surplus que j'aurais acquis par mon travail.

En gros, je n'ai jamais rien placé dans l'immobilier hormis si c'était pour m'y loger.
Mais j'admets que ce comportement puisse sembler irrationnel à certains.

T'as acheté ta baraque cash .

[Akoustics]

Bonjourbonjour,

Pendant ce bel été (et mon intercontrat ), j'ai eu le temps de creuser un tout petit peu le sujet de l'épargne.
1 - je veux m'acheter un appartement et il semble bien plus intéressant de s'endetter au max que de mettre de l'apport
2 - si j'achète un appartement tout à crédit j'ai donc de l'argent disponible : mon PEL me rapporte 2.5% mais dans moins de deux ans ce sera imposable sur le revenu. J'ai encore des liquidités à côté qui pourraient être dispo et qui traînent actuellement sur un livret A et un LDD ==> ça ne rapporte rien
3 - j'ai recherché des supports d'épargne qui semblent un peu plus profitables : le PEA et le PEA-PME semblent être fiscalement assez intéressants. Pas d'IR si clôture après 5 ans. Par contre ça peut être risqué (bourses européennes, OVPCM etc. j'ai pas encore tout cerné) et il ne faut pas avoir besoin d'argent immédiatement sous peine d'accuser de potentielles pertes.

Je le pense aussi, sous réserve d'avoir un niveau d'épargne présent ou à venir qui te permettent de compenser une bonne partie du coût du crédit ...
Quand les taux étaient haut (3,5%), j'ai toujours essayer de réduire la durée du prêt de ma RP (rénégo + injection de liquidités) et d'augmenter mes mensualités ...

Aujourd'hui, j'ai un peu d'épargne et plus de crédit ... mais surtout je pourrais épargner un salaire d'ingénieur / mois désormais, n'ayant pas augmenté mon niveau de vie ...

Ce jour, emprunter long terme me semble me permettre d'emprunter à la fois pour investir avec une petite mensualité, tout en maintenant un niveau d'épargne bien supérieur que durant le premier crédit ...
De plus à partir d'un age certain, ce nouvel emprunt peut être considérer comme une assurance décès aussi ...

Cela semble me permettre d'atteindre une certaine sérénité financière ... et des possibilités d'investissements à venir intéressantes en cas de krachs (immo, bourse, techs ...) : pour saisir des opportunités il faut du cash !

Si a cela je rajouter un salaire qui va surement augmenter de plusieurs dizaines de % dans les mois à venir après des années de stagnation (voir une baisse avec l'inflation ...) l'épargne va forcement augmenter encore ... tout en vivant comme avant.


Enfin, chacun constitue sa stratégie ... en fonction de ses buts et de son environnement, il n'y a pas de "formule" unique.

[Snatcher]

C'est quelque chose que je me suis toujours refusé de faire. Emprunter pour acquérir de l'immobilier (surtout si c'est pour y vivre) pour profiter des taux bas actuels et placer mon argent disponible dans d'autres sources de revenus directs.

Je trouve que ce processus comporte un vice intrinsèque et je sens plus ou moins confusément que ce vice est dangereux.
C'est peut-être un mauvais calcul mais c'est comme ça.
Peut-être la conséquence d'une époque de ma vie où les prêts immobiliers étaient à des taux très élevés, même avec une inflation en rapport ? Mais on n'est jamais certain que l'évolution des salaires futurs couvrira toujours l'inflation ?

Peut-être aussi une conséquence de l'impact de la crise des subprimes dans mon esprit où des gens ne pouvaient plus payer leurs traites immobilières alors que leurs placements financiers s'étaient effondrés ?

Alors j'ai toujours préféré taper dans mes économies pour acheter mon logement... et emprunter pour le scomplément.
Et c'est ce que je conseille à mes enfants en dépit des avis de leurs banquiers (toujours enclins à fabriquer de l'argent à partir de rien), qui préconisent le contraire.
Ce qui ne m'empêche pas de placer en bourse (et pas dans l'immobilier) le surplus que j'aurais acquis par mon travail.

En gros, je n'ai jamais rien placé dans l'immobilier hormis si c'était pour m'y loger.
Mais j'admets que ce comportement puisse sembler irrationnel à certains.

T'as acheté ta baraque cash .

T'es fou non ? Avec quoi ?
J'ai même emprunté un max avec des mensualités progressives. Un taux d'intérêt fixe (parce que je me méfiais des banques) mais des mensualités progressives. J'avais écrit un programme qui tenait compte d'une augmentation annuelle des mensualités de 4 % par an, inférieures à l'inflation.

Sauf qu'à l'époque les banquiers n'entravaient que-dalle au dispositif (ou faisaient semblant de ne pas comprendre). De plus ils appliquaient un taux proportionnel à la mensualité (en calculant une annuité qu'ils divisaient par 12 pour déterminer ta mensualité, à terme à échoir de surcroît) et te le présentaient comme un taux actuariel.
En fait ils ne tenaient pas compte de la composition des taux d'intérêts sur l'année.

Toutes les banques sans exception essayaient de te truander. Il n'y a qu'à la Caisse d’Épargne que le calcul était correct, mais le taux actuariel effectif global n'était pas le plus bas.

A l'époque il n'y avait pas d'ordinateurs individuels et encore moins de programmes.
J'ai dû partir d'une résolution mathématique d'équations et des sommes de séries géométriques que j'avais programmées sur une calculette HP fonctionnant sur mini-cartes programmables, et pouvant calculer des puissances avec des exposants fractionnaires.

Bref, j'ai vraiment emprunté un maximum. Les mensualités projetées à 20 ans donnaient des sommes à priori faramineuses, mais qui ne l'étaient pas en fait en tenant compte mathématiquement de l'inflation cumulée, l''appréciation subjective de celle-ci s'avérant trompeuse.

Et je n'avais plus rien de placé ailleurs. Même pas sur un livret A.

[oyo]

1 - je veux m'acheter un appartement et il semble bien plus intéressant de s'endetter au max que de mettre de l'apport
2 - si j'achète un appartement tout à crédit j'ai donc de l'argent disponible

C'est quelque chose que je me suis toujours refusé de faire. Emprunter pour acquérir de l'immobilier (surtout si c'est pour y vivre) pour profiter des taux bas actuels et placer mon argent disponible dans d'autres sources de revenus directs.

Je trouve que ce processus comporte un vice intrinsèque et je sens plus ou moins confusément que ce vice est dangereux.
C'est peut-être un mauvais calcul mais c'est comme ça.
Peut-être la conséquence d'une époque de ma vie où les prêts immobiliers étaient à des taux très élevés, même avec une inflation en rapport ? Mais on n'est jamais certain que l'évolution des salaires futurs couvrira toujours l'inflation ?

Peut-être aussi une conséquence de l'impact de la crise des subprimes dans mon esprit où des gens ne pouvaient plus payer leurs traites immobilières alors que leurs placements financiers s'étaient effondrés ?

Alors j'ai toujours préféré taper dans mes économies pour acheter mon logement... et emprunter pour le scomplément.
Et c'est ce que je conseille à mes enfants en dépit des avis de leurs banquiers (toujours enclins à fabriquer de l'argent à partir de rien), qui préconisent le contraire.
Ce qui ne m'empêche pas de placer en bourse (et pas dans l'immobilier) le surplus que j'aurais acquis par mon travail.

En gros, je n'ai jamais rien placé dans l'immobilier hormis si c'était pour m'y loger.
Mais j'admets que ce comportement puisse sembler irrationnel à certains.

Si j'emprunte 130K, le crédit me coûte dans les 25K sur 20 an avec assurance. Les mensualités sont de 600/650€, ce qui me laisse encore de la marge pour épargner un peu (bon évidemment faut pas être flambeur dans l'âme "on a qu'une vie toussa") et puis je suis en début de carrière, mon salaire va évoluer.
A mettre en parallèle avec un placement à 2.5% sur la même durée... le calcul est vite fait, même si on ne sait jamais de quoi demain est fait.

Si j'achète, je devrais avoir entre 85 et 95K d'épargne en entrant dans l'appartement d'ici la fin de l'année. Je pars sur une base de 5 ans dans l'appartement, ce qui me laisse de la marge pour placer mon argent. J'en garde 15 disponibles en permanence et j'investis le reste en action ou ce qui rapporte plus de 2% en tous cas.

Je pars pour l'instant sur cette idée, mais je pense garder encore mon PEL et en parallèle commencer à tâtonner sur les placements.

EDIT : au début je partais sur l'idée de m'endetter le moins possible, c'est principalement pour ça que j'ai mis du cash de côté. Mais en voyant le coût de l'emprunt, j'ai été pris d'un sacré doute

Les Siic dans leur ensemble sont à des cours intéressants mais malheureusement interdits de Pea. Altarea, Klepierre, Mercialys ... Offrent des rendements sensiblement supérieurs à 6%.

La période estivale est généralement une période propice pour acheter les actions à fort rendement. Les amateurs de risques pourront s'intéresser à Casino, Smtpc ou Société Générale par exemple. En plus sûr Engie ou Axa.

Oui, j'ai également vu Total qui a l'air intéressant. Pour l'instant j'ai acheté du Altran (j'ai droit à une promo).

[Boc21]

1 - je veux m'acheter un appartement et il semble bien plus intéressant de s'endetter au max que de mettre de l'apport
2 - si j'achète un appartement tout à crédit j'ai donc de l'argent disponible

C'est quelque chose que je me suis toujours refusé de faire. Emprunter pour acquérir de l'immobilier (surtout si c'est pour y vivre) pour profiter des taux bas actuels et placer mon argent disponible dans d'autres sources de revenus directs.

Je trouve que ce processus comporte un vice intrinsèque et je sens plus ou moins confusément que ce vice est dangereux.
C'est peut-être un mauvais calcul mais c'est comme ça.
Peut-être la conséquence d'une époque de ma vie où les prêts immobiliers étaient à des taux très élevés, même avec une inflation en rapport ? Mais on n'est jamais certain que l'évolution des salaires futurs couvrira toujours l'inflation ?

Peut-être aussi une conséquence de l'impact de la crise des subprimes dans mon esprit où des gens ne pouvaient plus payer leurs traites immobilières alors que leurs placements financiers s'étaient effondrés ?

Alors j'ai toujours préféré taper dans mes économies pour acheter mon logement... et emprunter pour le scomplément.
Et c'est ce que je conseille à mes enfants en dépit des avis de leurs banquiers (toujours enclins à fabriquer de l'argent à partir de rien), qui préconisent le contraire.
Ce qui ne m'empêche pas de placer en bourse (et pas dans l'immobilier) le surplus que j'aurais acquis par mon travail.

En gros, je n'ai jamais rien placé dans l'immobilier hormis si c'était pour m'y loger.
Mais j'admets que ce comportement puisse sembler irrationnel à certains.

Là où tu es un peu irrationel, c'est que tu donnes des conseils de bon sens et raisonnables à une époque de tarés
Perso j'ai envoyé plus de 50 % d'apport dans ma RP il y a 10 ans et je l'ai regretté
J'avais pris du variable, sachant très bien que si les taux remontaient à court terme, les états feraient faillitte.
Résultat je paye mon emprunt une dizaine d'euros
Mais j'ai bloqué tout plein de thune qui aurait pu m'être utile
Nan aujourd'hui, plus tu peux garder de cash disponible pour saisir les opportunités qui passent (et il va en passer de plus en plus), mieux c'est
L'argent ne coute rien, c'est juste un paradigme unique (et temporaire) dans toute l'histoire de l'humanité, auquel il est particulièrement difficile de s'adapter.
Le bon sens, l'intelligence et la raison de beaucoup se révolte instinctivement contre les manoeuvres que ce même paradigme permet
Depuis un peu moins d'une décennie, nous vivons littéralement dans un autre monde, avec d'autres fondements que les précédents.
C'est une époque de tarés

[robob]

Avis tout a fait personnel : il n'y a pas de bulle immobilière.

On parle de bulle quand le prix d'un investissement est décoléré de son rendement, souvent du fait d'anticipation de hausse du rendement. Par exemple la bulle Internet au début des années 2000, avec des entreprises qui ne rapportaient pas grand chose et qui s'endettaient à mort en anticipant des revenus futurs.
Le gars qui avait acheté Alcatel à plus de 50€ en 2000, avec un levier de 4, pourra vous expliquer ce qu'est une bulle spéculative. Il pourra aussi vous expliquer pourquoi il vaut mieux placer ses pépettes dans l'immobilier.

Pour l'immobilier, le calcul de bon sens, c'est le rendement locatif : il se ballade en France entre 3 et 7%. Hors le coût d'emprunt est actuellement autour de 1% sur 10 ans : Il est donc rentable pour un investisseur d'acheter de l'immobilier.Vous pouvez toujours chercher mieux ailleurs.

Prenons le problème autrement, un couple aux revenus modestes, 2 SMIC :
En 1990, le SMIC est à 650€ net/mois. on peut s'endetter à hauteur de 1/3 de ses revenus, soit 650/3=217€/mois. Avec des taux d'emprunt a plus de 12 % sur 20 ans, on emprunte 19 700 €.
En 2018, le SMIC est à 1200€ net/mois. On peut s'endetter à hauteur de 400€/ mois. Avec des taux d'emprunt à 1.4%, on peut emprunter 83 700 €. soit 4 fois plus qu'en 1990, à comparer à l'évolution réel du prix du mètre carré.
L'erreur (volontaire?) est de comparer les prix du logement aux revenus des ménages sans y intégrer l'évolution des taux d'emprunt qui se sont effondrés sur 30 ans.

[Akoustics]

Ouais... tu oublies de dire que la valeur intrinseque de la monnaie a ete diviser par au moins 4 ...
Ou si.tu preferes les prix ont ete multiplier par 4(voir plus)

Pense au prix du baril.de lessive par exemple, ou encore au pain.au chocolat ...

[beb]

Perso je suis aussi en train de réfléchir...
J'ai vendu ma maison, et ai donc récupéré ma mise ( j'aurais pu solder mon prêt depuis 6 mois.
Je loue en ce moment et ne suis pas prêt de racheter ( dans le 52 c'est un poil suicidaire d'acheter).
J'ai blindé mon PEL à un poil plus de 2%
J'ai blindé mon livret A qui rapporte rien
J'ai trouvé du compte à terme qui rapporte un poil plus sue rien.
Du coup ma banque m'a proposé de très faibles frais d'entrée sur des contrats d'assurance vie plus (qui ont des niveaux d'entrée mini) avec des taux proches de ceux du pel, et une part sur du boursier.
Et me propose d'emprunter pour acheter des scpi. j'attends de voir la propane, mais effectivement des taux de 1% pour des rendements de 4%ça paraît pas idiot

[danieln70850]

pas grand risque à acheter dans la ville qui héberge le plus gros employeur du département ,
celui là ne délocalisera pas .

[beb]

?
Dans un département qui perd du monde, j'ai du mal à voir l'intérêt d'acheter dans une ville qui perd en population.
.
A part engraisser l'état ça rime pas à grand chose

[danieln70850]

la base aerienne , c'est environ 2000 emplois directs ,auxquels il faut ajouter les indirects , les familles ...
tout ce monde là ne partira pas demain .
bon , c'est vrai , le rafale est bruyant ...

[poilau]

Perso je suis aussi en train de réfléchir...
J'ai vendu ma maison, et ai donc récupéré ma mise ( j'aurais pu solder mon prêt depuis 6 mois.
Je loue en ce moment et ne suis pas prêt de racheter ( dans le 52 c'est un poil suicidaire d'acheter).
J'ai blindé mon PEL à un poil plus de 2%
J'ai blindé mon livret A qui rapporte rien
J'ai trouvé du compte à terme qui rapporte un poil plus sue rien.
Du coup ma banque m'a proposé de très faibles frais d'entrée sur des contrats d'assurance vie plus (qui ont des niveaux d'entrée mini) avec des taux proches de ceux du pel, et une part sur du boursier.
Et me propose d'emprunter pour acheter des scpi. j'attends de voir la propane, mais effectivement des taux de 1% pour des rendements de 4%ça paraît pas idiot

Les Siic rapportent en moyenne 6% et sont sans frais d'entrée. Mais aucune banque ne te prêtera de l'argent pour en acheter.

[poilau]

C'est quelque chose que je me suis toujours refusé de faire. Emprunter pour acquérir de l'immobilier (surtout si c'est pour y vivre) pour profiter des taux bas actuels et placer mon argent disponible dans d'autres sources de revenus directs.

Je trouve que ce processus comporte un vice intrinsèque et je sens plus ou moins confusément que ce vice est dangereux.
C'est peut-être un mauvais calcul mais c'est comme ça.
Peut-être la conséquence d'une époque de ma vie où les prêts immobiliers étaient à des taux très élevés, même avec une inflation en rapport ? Mais on n'est jamais certain que l'évolution des salaires futurs couvrira toujours l'inflation ?

Peut-être aussi une conséquence de l'impact de la crise des subprimes dans mon esprit où des gens ne pouvaient plus payer leurs traites immobilières alors que leurs placements financiers s'étaient effondrés ?

Alors j'ai toujours préféré taper dans mes économies pour acheter mon logement... et emprunter pour le scomplément.
Et c'est ce que je conseille à mes enfants en dépit des avis de leurs banquiers (toujours enclins à fabriquer de l'argent à partir de rien), qui préconisent le contraire.
Ce qui ne m'empêche pas de placer en bourse (et pas dans l'immobilier) le surplus que j'aurais acquis par mon travail.

En gros, je n'ai jamais rien placé dans l'immobilier hormis si c'était pour m'y loger.
Mais j'admets que ce comportement puisse sembler irrationnel à certains.

Si j'emprunte 130K, le crédit me coûte dans les 25K sur 20 an avec assurance. Les mensualités sont de 600/650€, ce qui me laisse encore de la marge pour épargner un peu (bon évidemment faut pas être flambeur dans l'âme "on a qu'une vie toussa") et puis je suis en début de carrière, mon salaire va évoluer.
A mettre en parallèle avec un placement à 2.5% sur la même durée... le calcul est vite fait, même si on ne sait jamais de quoi demain est fait.

Si j'achète, je devrais avoir entre 85 et 95K d'épargne en entrant dans l'appartement d'ici la fin de l'année. Je pars sur une base de 5 ans dans l'appartement, ce qui me laisse de la marge pour placer mon argent. J'en garde 15 disponibles en permanence et j'investis le reste en action ou ce qui rapporte plus de 2% en tous cas.

Je pars pour l'instant sur cette idée, mais je pense garder encore mon PEL et en parallèle commencer à tâtonner sur les placements.

EDIT : au début je partais sur l'idée de m'endetter le moins possible, c'est principalement pour ça que j'ai mis du cash de côté. Mais en voyant le coût de l'emprunt, j'ai été pris d'un sacré doute

Les Siic dans leur ensemble sont à des cours intéressants mais malheureusement interdits de Pea. Altarea, Klepierre, Mercialys ... Offrent des rendements sensiblement supérieurs à 6%.

La période estivale est généralement une période propice pour acheter les actions à fort rendement. Les amateurs de risques pourront s'intéresser à Casino, Smtpc ou Société Générale par exemple. En plus sûr Engie ou Axa.

Oui, j'ai également vu Total qui a l'air intéressant. Pour l'instant j'ai acheté du Altran (j'ai droit à une promo).

Total est une valeur à posséder, mais l'action a déjà pris 20 gros %. D'autres valeurs pétrolières restent à des niveaux très bas malgré la forte hausse du brut. Total Gabon par exemple est au même cours que lorsque le baril était 2 fois moins cher.

[poilau]

?
Dans un département qui perd du monde, j'ai du mal à voir l'intérêt d'acheter dans une ville qui perd en population.
.
A part engraisser l'état ça rime pas à grand chose

Il faut acheter dans ton bled, le coût de la location est trop élevé.