IMMOBILIER : prêt pour ?

[Boc21]

Ben si ils l'achètent au prix, au taquet question emprunt et après avoir braqué leurs parents, il est clair qu'ils n'ont pas fini de chialer

[poilau]

[Akoustics]

2 questions pour les spécialistes :

Quels sont les taux d'emprunts immobillier allemand du moment (entre 10 et 20 ans) ?

Peux t'on réaliser le rachat de crédit d'une banque francaise (bien situé en france) par une banque allemande, afin de profiter de taux plus avantageux ??

[kiki_69]

[Joich]

Bon... Allez, j'ai besoin de votre aide

Visite, baraque de rêve (enfin, le projet ), prix au taquet, méga affaire à priori, donc nous vouloir acheter. J'ai donc besoin de vos conseils avisés. Compte tenu de la nécessité d'aller assez vite et de notre emploi du temps ultra ric rac, on pensait passer par un courtier (CAFPI pour ne pas les nommer), je voulais donc savoir à quoi il fallait faire attention avant de signer (et le compromis de vente et l'offre de crédit)...


Loïc

[poilau]

Bon... Allez, j'ai besoin de votre aide

Visite, baraque de rêve (enfin, le projet ), prix au taquet, méga affaire à priori, donc nous vouloir acheter. J'ai donc besoin de vos conseils avisés. Compte tenu de la nécessité d'aller assez vite et de notre emploi du temps ultra ric rac, on pensait passer par un courtier (CAFPI pour ne pas les nommer), je voulais donc savoir à quoi il fallait faire attention avant de signer (et le compromis de vente et l'offre de crédit)...


Loïc

C'est où c'est où? . T'achètes un corps de ferme qui tombe en ruine alors?

[Kolian]

Bon... Allez, j'ai besoin de votre aide

Visite, baraque de rêve (enfin, le projet ), prix au taquet, méga affaire à priori, donc nous vouloir acheter. J'ai donc besoin de vos conseils avisés. Compte tenu de la nécessité d'aller assez vite et de notre emploi du temps ultra ric rac, on pensait passer par un courtier (CAFPI pour ne pas les nommer), je voulais donc savoir à quoi il fallait faire attention avant de signer (et le compromis de vente et l'offre de crédit)...


Loïc

tu t embourgeoise

[Boc21]

Bon... Allez, j'ai besoin de votre aide
Visite, baraque de rêve (enfin, le projet ), prix au taquet, méga affaire à priori, donc nous vouloir acheter. J'ai donc besoin de vos conseils avisés. Compte tenu de la nécessité d'aller assez vite et de notre emploi du temps ultra ric rac, on pensait passer par un courtier (CAFPI pour ne pas les nommer), je voulais donc savoir à quoi il fallait faire attention avant de signer (et le compromis de vente et l'offre de crédit)...
Loïc

Avec plaisir...

1.à quel prix achètes-tu, où se situe le bien, sa superficie et celle de son terrain, quelle est ton évaluation de la somme de travaux à engager, signes-tu un compromis devant notaire ou une agence immo ? As-tu fait une proposition d'achat (es-tu sur que les vendeurs sont au taquet) ? Aller vite pour bloquer le bien si il y a eu coup de coeur et le mettre sous compromis ça je peux comprendre (après évaluation rationelle tout de même), mais "aller vite" pour la partie financement est absurde : de toute façon il te faudra quelques mois avant d'arriver à la signature, alors autant mettre ce temps à profit pour te faire fignoler un pret à taux fixe et le plus bas possible.
2. Passer par un courtier si tu n'as pas le temps d'aller solliciter une banque toi-même pourquoi pas ? Perso, j'ai systématiquement battu les taux des courtiers de ma ville d'au moins 1 % sur le taux.
En général, je demande à ma banque de me faire une simulation au meilleur taux possible ; ensuite je vais voir une autre banque pour avoir un meilleur taux en emmenant avec moi la dite simulation ; et je vais voir encore une autre avec la nouvelle simulation et ainsi de suite jusqu'à ce que toutes les agences de toutes les banques aient été consultées.
Le but étant de revenir à la fin du circuit par ta banque, celle où tu es client, pour lui demander de s'aligner sur la meilleure offre qui t'a été faite (afin d'éviter les déménagements de tes comptes, mais perso cela a rarement marché, les banques ont trop envie de chiper des fonds à la concurence). Ne pas hésiter à repartir pour un tour numéro 2. C'est con mais, surtout si tu achètes pour longtemps, 0.1 % de différence sur un bien à 200 K, cela représente quand-même 200 € de gagnés la première année et presque autant les suivantes...
Cela mérite bien des entretiens de 10 minutes une vingtaine de fois non ?

[Salvor Hardin]

Pour ta dernière remarque, cela dépend intimement combien tu es payé de l'heure !

[Boc21]

Pour ta dernière remarque, cela dépend intimement combien tu es payé de l'heure !

Ah ben si tu gagnes plus de 1K toutes les 10 minutes ( 0.1 point de taux négocié en 10 minutes vaut bien 1K sur un emprunt de 200 K au regard de la somme totale remboursée/ durée de l'entretien bancaire) alors effectivement, inutile de s'ennuyer avec un banquier...ni même avec un courtier...autant acheter cash après... 33 heures d'économies
Ou alors tu rachètes carrément le Crédit Tagricool et toutes les agences immo que ces crétins ont acquis sur toute la France en misant sur le rebond

[Joich]

OK, merci pour les réponses (constructives )...

Donc, pour poilau, on achèterait une maison de village à la Baume de Transit, au centre du village. C'est à 10min de St Paul, il y a sur la place boulangerie, supérette et pizzéria et de la place pour se garer. C'est une maison de village en pierres assez ancienne (probablement fin XIXème) avec pas mal de travaux à faire. Au RDC, une grande cuisine de 25m², avec cheminée. Derrière, la SDB et les chiottes. En face, le séjour de 25m² avec conduit de cheminée prêt à recevoir un poêle. Escalier en pierre de taille qui monte à l'étage et qui conduit à trois chambres d'environ 20m², dont une accessible uniquement en passant par une autre. De nouveau escalier en pierres de taille pour grenier à aménager (deux pièces de 25m²). Il y a pas mal de travaux (menuiseries à changer, isolation à (re)faire, électricité à reprendre, plomberie à revoir, dalles de la cuisine et SDB à tirer (sol terre battue), chauffage à créer) mais les réseaux sont là, tout à l’égout compris, la maçonnerie est saine, tout comme la charpente, il n'y a pas de remontées d'humidité décelable (pas de salpêtre, la maison a été fermée tout l'hiver), les diagnostiques sont bons (pas le DPE, faut pas déconner quand-même , les diag bébettes et autres), il y a un petit extérieur, une cave et... une grange indépendante de 100m² sur deux niveaux, avec à l'étage une hauteur sous toiture de plus de 4m \o/.

L'ensemble, maison+grange: 90 000€ FAI
Frais de notaire: 7250€ selon l'AI (ça répond donc à Boc, on passe par AI)
Taxe foncière: 270€/an
Coût estimé des premiers travaux de confort (aménagement du RDC: salle de bain, chiottes et dalle de la cuisine, remplacement des menuiserie, chauffage dans les chambres, etc.): environ 10 000€. Je révise la toiture dans un premier temps avec un collègue et on voit l'urgence de la refaire (ou pas) rapidement.
Nous n'avons malheureusement pas d'apport, nous devrions donc emprunter la totalité de la somme, soit environ 110 000 (minimum de chez minimum)/120 000€ pour être plus tranquille.

Détail: je suis maçon

Voilà pour le général...

Dans le détail pour répondre plus précisément à Boc21:

1.à quel prix achètes-tu, où se situe le bien, sa superficie et celle de son terrain, quelle est ton évaluation de la somme de travaux à engager, signes-tu un compromis devant notaire ou une agence immo ? As-tu fait une proposition d'achat (es-tu sur que les vendeurs sont au taquet) ? Aller vite pour bloquer le bien si il y a eu coup de coeur et le mettre sous compromis ça je peux comprendre (après évaluation rationelle tout de même), mais "aller vite" pour la partie financement est absurde : de toute façon il te faudra quelques mois avant d'arriver à la signature, alors autant mettre ce temps à profit pour te faire fignoler un pret à taux fixe et le plus bas possible.

-Prêt à taux fixe: c'est même pas mettre en question
-Pour la première partie de ta question, j'ai un peu répondu plus haut
-Les vendeurs sont au taquet: ils tannent l'AI pour mettre la baraque à 140 000€ depuis des mois. Jusque là, elle a refusé de la prendre parce qu'elle trouve le prix largement surestimé. Le vendeur accepte donc 90 000, mais il refuse de négocier. D'ordinaire, un vendeur qui refuse toute négo, je fuis comme la peste. Là en l'occurrence, la baraque à mon avis vaut plus, même sans la grange... Pour ce que j'ai vu de la maison, c'est donc très largement acceptable.

2. Passer par un courtier si tu n'as pas le temps d'aller solliciter une banque toi-même pourquoi pas ? Perso, j'ai systématiquement battu les taux des courtiers de ma ville d'au moins 1 % sur le taux.
En général, je demande à ma banque de me faire une simulation au meilleur taux possible ; ensuite je vais voir une autre banque pour avoir un meilleur taux en emmenant avec moi la dite simulation ; et je vais voir encore une autre avec la nouvelle simulation et ainsi de suite jusqu'à ce que toutes les agences de toutes les banques aient été consultées.
Le but étant de revenir à la fin du circuit par ta banque, celle où tu es client, pour lui demander de s'aligner sur la meilleure offre qui t'a été faite (afin d'éviter les déménagements de tes comptes, mais perso cela a rarement marché, les banques ont trop envie de chiper des fonds à la concurence). Ne pas hésiter à repartir pour un tour numéro 2. C'est con mais, surtout si tu achètes pour longtemps, 0.1 % de différence sur un bien à 200 K, cela représente quand-même 200 € de gagnés la première année et presque autant les suivantes...
Cela mérite bien des entretiens de 10 minutes une vingtaine de fois non ?

Tout-à-fait d'accord. Le fait est que j'ai peur que nous n'ayons pas le temps. Personnellement, j'ai des chantiers par dessus la tête à livrer avant l'été, donc je n'aurai pas le temps. Quant à ma femme (là vous allez vous foutre de ma gueule), mais elle est enceinte jusqu'aux yeux. La famille habite en moyenne à plus de 200km de chez nous, donc impossible de compter sur elle.

Enfin, voilà, quoi...


Loïc

[Salvor Hardin]

@Boc21, voilà

[Joich]

Bon... Allez, j'ai besoin de votre aide

Visite, baraque de rêve (enfin, le projet ), prix au taquet, méga affaire à priori, donc nous vouloir acheter. J'ai donc besoin de vos conseils avisés. Compte tenu de la nécessité d'aller assez vite et de notre emploi du temps ultra ric rac, on pensait passer par un courtier (CAFPI pour ne pas les nommer), je voulais donc savoir à quoi il fallait faire attention avant de signer (et le compromis de vente et l'offre de crédit)...


Loïc

tu t embourgeoise

Pas toi?

[poilau]

OK, merci pour les réponses (constructives )...

Donc, pour poilau, on achèterait une maison de village à la Baume de Transit, au centre du village. C'est à 10min de St Paul, il y a sur la place boulangerie, supérette et pizzéria et de la place pour se garer. C'est une maison de village en pierres assez ancienne (probablement fin XIXème) avec pas mal de travaux à faire. Au RDC, une grande cuisine de 25m², avec cheminée. Derrière, la SDB et les chiottes. En face, le séjour de 25m² avec conduit de cheminée prêt à recevoir un poêle. Escalier en pierre de taille qui monte à l'étage et qui conduit à trois chambres d'environ 20m², dont une accessible uniquement en passant par une autre. De nouveau escalier en pierres de taille pour grenier à aménager (deux pièces de 25m²). Il y a pas mal de travaux (menuiseries à changer, isolation à (re)faire, électricité à reprendre, plomberie à revoir, dalles de la cuisine et SDB à tirer (sol terre battue), chauffage à créer) mais les réseaux sont là, tout à l’égout compris, la maçonnerie est saine, tout comme la charpente, il n'y a pas de remontées d'humidité décelable (pas de salpêtre, la maison a été fermée tout l'hiver), les diagnostiques sont bons (pas le DPE, faut pas déconner quand-même , les diag bébettes et autres), il y a un petit extérieur, une cave et... une grange indépendante de 100m² sur deux niveaux, avec à l'étage une hauteur sous toiture de plus de 4m \o/.

L'ensemble, maison+grange: 90 000€ FAI
Frais de notaire: 7250€ selon l'AI (ça répond donc à Boc, on passe par AI)
Taxe foncière: 270€/an
Coût estimé des premiers travaux de confort (aménagement du RDC: salle de bain, chiottes et dalle de la cuisine, remplacement des menuiserie, chauffage dans les chambres, etc.): environ 10 000€. Je révise la toiture dans un premier temps avec un collègue et on voit l'urgence de la refaire (ou pas) rapidement.
Nous n'avons malheureusement pas d'apport, nous devrions donc emprunter la totalité de la somme, soit environ 110 000 (minimum de chez minimum)/120 000€ pour être plus tranquille.

Détail: je suis maçon

Voilà pour le général...

Baume de Transit?, wouaouh c'est un peu paumé quand même , mais si tu aimes les petits villages . C'est vraiment pas cher, je m'attendais plus à du 1000€/m² pour une maison de ville, 20000€ de travaux ça semble très peu quand même.

[Boc21]

Cela ressemble à une trop belle affaire pour la rater...
Perso je commencerais par placer la bête sous compromis avant toute chose.
MAIS :

Franchement c'est trop beau pour être vrai...il y a peut-être des raisons tout à fait objectives qui font que le vendeur est obligé de revoir ses prétentions, mais sincèrement, sur ce bled les prix ont l'air d'être du 2 K/m² pour du parfait état habitable de suite...
Là je veux bien croire qu'il y a du boulot de rénovation, que tout soit à faire, mais quand-même : une maison de 150 m² sur 3 niveaux + une grange de 100 m² à moins de 100 K, ce n'est pas commun
Donc une fois le bien sous compromis, il faut absoluement que tu puisses t'accorder le temps de faire une vraie enquête pour déterminer les raisons de ce prix sacrifié. Et plus encore...
Rencontrer tes voisins et les questionner amicalement (en oubliant pas que tu vas vivre à leurs cotés pendant des années), voir si il n'y a pas des constructions délirantes de prévues dans le coin, passer au centre du village la nuit (là où est située la maison apparement) etc...
Bah en bref chercher si il n'y a pas un très très gros loup quelque part...
Et ne pas oublier avant toute chose que tu as un droit de rétractation par envoi de lettre recommandée sous 7 jours afin de "ne plus acheter", sans avoir la moindre justification à donner...
Si le vendeur a essayé de te planter en te cachant des "détails" n'hésite pas à en faire usage...
J'avais bien compris, sans avoir besoin des remarques ironiques de Salvor, que tu ne gagnais pas des fortunes et gagnerais à vraiment faire attention sur l'aspect bancaire de l'achat.
Maintenant c'est plus qu'une évidence...
J'attire ton attention sur plusieurs points :

1. Le jour même du compromis, il faudra, là tout de suite, que tu fasses un chèque correspondant à une somme pouvant aller jusqu'à 10 % du prix de vente (donc 9K au max) correspondant à un acompte. Cette somme sera encaissée immédiatement. Il est possible de ne pas la payer en s'arrangeant d'abord avec les vendeurs et l'agence. Sinon, si tu ne peux avancer cette somme sans faire un emprunt et si les vendeurs refusent de se passer d'un acompte cela va réduitre drastiquement le temps qui te sera accordé pour trouver un financement et un banquier...
2. Aucun apport ? La vache sur le plan bancaire ça s'annonce rude...pas impossible mais rude...surtout si tu dois commencer à en démarcher une rien que pour avoir le dépôt de garantie
Franchement si cette affaire ne semblait pas si belle, je te conseillerais de laisser tomber...
On est plus trop à l'époque où les banquiers prètent sans apport...et si tu te retrouves devant un chargé de clientèle à qui tu dis :

-Ma femme est enceinte
-Je ne suis pas salarié et je démarre une activité indépendante
-Je n'ai pas un seul € d'apport perso

Ben ce n'est pas gagné...

Il va vraiment falloir jouer avec ton seul mais immense atout : tu achètes très très très en dessous du prix et tu es du métier, parfaitement capable de rénover au top ce bien pour multiplier sa valeur par 3.
Et même si l'immo se plante de -50 % tu t'en cognes, le bien vaudra toujours bien plus que ce que tu l'as payé...
N'hésite pas à montrer aux banquiers quels sont les prix "normaux" dans ton bled pour qu'il soit convaincu que tu fais vraiment une excellente affaire.
http://www.lesclesdumidi.com/immobilier ... ansit.html
http://www.meilleursagents.com/prix-imm ... sit-26790/