Le Marché de l’immobilier : trop d’abus

[yann-]

ca je te l'accorde....

[Bobor]

sur de robien, on peut déduire ses intérets d'emprûnt des revenus fonciers (d'où l'intérets d'un prêt in fine), et déduire 8% pendant 5 ans, puis 2.5% ensuite sur les revenus globaux (s'il n'y a plus de revenus fonciers).

Pour la compariason bourse-immobilier, la loi est assez simple. Plus c'est risqué, plus on peut gagner. La bourse est à ce titre plus rentable....mais plus risquée.

Pour les plus-values, la bourse c'est 26%, et l'immobilier dorénavant....26% (sauf après 22 ans).
La bourse est une gestion "dyanmique", c'est à dire que c'est un investissement "tôt". Pour la retraite, on se déplace vers des placements plus sûrs: sicav, fcp....immobiliers...

Malgré tout, il est difficile d'avoir plus de 7% annuel dans l'immobilier, alors qu'un 10% mensuel est possible en bourse (difficile de gagner à tous les coups quand même )

De manière générale, ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, et mettre un peu partout.

[esteban]

oauis le problème avant de mettre les oeufs c'est de trouver la poule !!!

[Bobor]

Paris n'est pas représentatif pour la bonne et simple raison que le marché est "artificiellement" gonflé par les investisseurs étrangers.
C'est malheureusement ce qui nous arrive dans le Sud sauf que les étrangers sont pas les mêmes.

Je replace un post que j'ai écrit hier mais le mauvais thread

Paris n'est pas représentatif du marché immobilier: les prix sont très élevés par rapport aux autres régions. C'est essentiellement dû au fait que le marché du travail est principalement situé à Paris.
Ce faisant, Paris est alors un marché immobilier au sens spéculatif. En ce sens, il est représentatif. Lorsqu'il y a spéculation à l'achat sur Paris, il en est de même ailleurs. C'est essentiellement dû à l'état conjoncturel de l'économie (et de la fiscalité).

De même que l'essentiel des échanges boursiers se fait sur Paris, mais cela n'empêche pas les porteurs des autres régions d'intervenir sur le marché, régi par les mêmes lois...

Paris est donc représentatif des échanges immobiliers sur la France, mais pas en terme de prix.

[bebert1900]

mais non, quand tu as les oeufs tu as la poule, c est bien connu

[fab94]

bah si ca vaut quand meme nu peu le coup, car la nouveauté sur la de robien par rapport à la besson (je ne crois pas dire de betises en disant cela), c'est que ce que tu ne peux pas déduire de tes impots sur le revenu, tu le déduis tout de meme sur tes impots fonciers....

Et ces betes la aussi ca monte vite...

bah..bah... si tu le déduis de tes impots fonciers, et que tu du coup t'es sous le coup d'un déficit foncier (plus de dépenses lié à l'appart que de rentrée de loyers) mais ça les enfants ça s'impute direct dans une case de l'impot sur le revenu... donc ça se déduit... il me semble par avoir de mentions spéciales...si ? sinon c naze c pas interessant...

regardez l'an dernier j'etais en deficit foncier, et du coup en septembre au lieu de me faire allumer la tronche (3eme tiers de la mort) ben les impots m'ont filé une brique....et j'ai rien eu a payer en septembre

Ps : euh cette année les bougres il se sont rattrapés...

[esteban]

Bon puisqu'on y est !! y'a des trucs à savoir pour les Crédits immo, des astuces, des trucs à surtout pas faire ???

[double6]

Pour les crédits immo tu dois pouvoir négocier en dessous de 4% si je dis pas de bêtise, 3.75 en moyenne (certains sont descendus à 2.5).
Si tu as un PEL et/ou un CEL les avantages peuvent s'additionner en étant persuasif vis à vis de la banque, tu peux aussi avoir un taux 2.5 pour une partie et 3.75 pour une autre.
Corrigez moi si je dis des conneries.
Pour Robien les taux/surfaces sont assez avantageux car ils ont été fortement réhaussés dans les grandes villes il y a 1 an ou 2, mais toi tu t'en fous puisque t'achètes pour y habiter.
AMA il est mieux d'acheter de l'ancien et de rénover pour la plus-value et sinon d'acheter du neuf pour les défiscalisations, le problème est que vu le flambage des prix de l'ancien dans le Sud je sais pas si ça reste vrai.
Le mieux c'est de trouver une famille qui divorce et qui necessite de balancer sa propriété dans l'urgence, c'est toujours avec le malheur ou la bêtise des autres qu'on fait des affaires.

Sinon Bobor, pour "Paris n'est pas représentatif du marché immobilier: les prix sont très élevés par rapport aux autres régions. C'est essentiellement dû au fait que le marché du travail est principalement situé à Paris. " t'as bien sûr raison mais cela concerne surtout les jeunes en premier emploi, pas forcemment ceux qui achètent mais ceux qui louent et qui sont obligés de louer quel que soit le prix. Donc effectivement oui mais par effet indirect, si le marché de l'emploi se déplacait en Province pour les jeunes je pense que Paris resterait très cher quoiqu'il arrive.

edit: j'entends Paris intra-muros bien sûr, la banlieu elle chuterait.

[fab94]

Bon puisqu'on y est !! y'a des trucs à savoir pour les Crédits immo, des astuces, des trucs à surtout pas faire ???

Facile :

1- tu gagnes bien ta vie ? je veux dire t'as un salaire confortable ? t'es un bon potentiel aux yeux de ton banquier ? alors t'auras aucun soucis à avoir le taux le + bas, tres peu de frais de dossier, etc.. (sinon tu te casses de ta banque , t'auras mieux ailleurs et ton banquier le sait)

2- tu gagnes pas trés bien ta vie, donc tu interesses moyen ton banquier, résultat il va te proposer un taux pourri et te faire raquer les frais de dossier , a moins que tu tombes sur un gars qui fait du social... mais c'est rare dans les banques...

voila voila... si tu veux peaufiner selon le cas ensuite....

Fab
fin connaisseur en banquier.

[double6]

T'as raison fab, oublie pas aussi que si tu ne tombe pas d'accord avec ta banque sur le taux qu'elle te fais tu peux essayer de t'en rapprocher au max puis de lever ton stylo à la dernière seconde et négocier les frais de dossier (cad te les faire offrir ou payer puis rembourser).

[yann-]

Règle numéro 1 : négocier les remboursements anticipés sans frais
Règle numéro 2 : Diminuer autant que faire se peut les frais de dossier
Règle numéro 3 : voir si des assurances autres que celles fournies par la banque par défaut ne sont pas plus intéressantes
Règle numéro 4 : passer par un courtier pour s'occuper des 3 premières règles et trouver le meilleur taux en prime

[Sonlam]

Mon cher Esteban deux remarques à tes propos:premièrement le différentiel des salaires entre province et Paris n'est valable que pour certaines catégories deuxio vos tarifs sont heureusement encore loin de ceux pratiqués dans la capitale surtout dans le locatif (rien de correct en dessous de 20/25 euros le m2....)

[claram]

ok avec ce qui a été dit

pour les taux, la durée est un élément important, il sera plus facile d'obtenir un faible taux sur une durée < 10 ans.

il me semble que les taux ont été au plus bas en juillet et qu'ils ont légèrement remonté depuis.

pour une durée classique > 10 ans, les taux sont aujourd'hui un peu supérieurs à 4 %.

consulter plusieurs banques et faire jouer la concurrence.

il est vrai que c'est plus facile d'avoir un taux canon si l'on est cadre sup ou fonctionnaire.

faire attention aussi aux intérêts intercalaires de certaines banques(calculés entre la date de mise à disposition des fonds et la première échéance de l'emprunt prévue à une date postérieure)


cordialement

Jérôme

[kerlouan]

Ca c'est clair que tous les jobs ne sont pas avantagés au niveau salaire en RP.
Pour ma part je suis prof ( là c'était le truc à ne pas dire si on veut se plaindre ), et mon indemnité de résidence ( pour compenser les prix des loyers en RP) est d'environ 300 francs !!
J'étais sur Brest avant ( un jour peut être on se reverra ville chérie .... ) et je payais 2100 francs pour un T1 bis de 38 m² ( et je payais assez cher pour Brest) : là je paye 3300 francs pour un T1 de 32m² sur Créteil.
Au final mon pouvoir d'achat ( et donc de matos hc ) est amputé de 1000 francs mensuel !!

Donc, se méfier des on dit .......

[fab94]

ok avec ce qui a été dit


consulter plusieurs banques et faire jouer la concurrence.


Jérôme

ah oui, indispendable meme ça ! avoir des offres mortelles des autres banques ( ça plait bcp au supérieur de ton banquier qui sans ça peut pas faire avancer les choses au backoffice)

ca devrait même figurer dans la liste de pieces à joindre au dossier

sinon, oui tout ce qui a été dit en complement :

- prendre la durée la + petite possible (le tx chute)
- negocier les remboursements anticipés à 0% (ou au pire 1,5%, c tjs la moitié de la loi)
- negocier le droit de changer les mensualité 1 fois /an et ce GRATOS.
- si t'as moins de 35 ans, demander l'assurance invalidité-deces "special moins de 35 ans" ca existe meme si le banquier va faire l'étonné
- toujours mener la discution et amener le banquier ou tu veux en le rassurant tout le temps.
- AVOIR PLEIN DE THUNES

Fab