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IMMOBILIER : prêt pour ?

Message » 26 Jan 2011 15:28

gloinfred a écrit:Un collegue a signé son compromis la semaine derniere, et me soutenait qu'il faisait une superbe affaire. Pour lui, on avait interet à acheter tant qu'on payait moins d'interet que de loyer en début de remboursement :o

Impossible de lui faire comprendre... (le mec est ingé, je n'ose meme pas imaginer comment un non matheux fait le raisonnement de façon rationnelle...)


C'est très simple, il a raison tant que les prix de l'immobilier ne baissent pas. Et pour la majorité des gens (j'en faisais partie) l'immobilier ça ne baisse JAMAIS.
misterdo
 
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Message par Google » 26 Jan 2011 15:28

 
 
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Message » 26 Jan 2011 15:30

Honnetement je pense qu'au moins 50% des gens ne font pas le calcul de ce qu'ils vont payer reelement.

Un appart a 150 k avec comme apport 10 k (les frais de notaire) et un credit sur 20 ans ca fait au total : 150 + 10.5 k de frais de notaire + 75 k d'interet.

le petit apart que tu vois affcihé a 150 k il te coute sur 20 ans: 235 k, sans compter la TF.... et tu sort 950 € / mois pendant 20 ans
jujulolo
 
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Message » 26 Jan 2011 15:36

Salvor Hardin a écrit:ma remarque a pour but de faire réfléchir un peu. Quand à 75 ans on a un bien immobilier de 400000 euros, et bien il peut être tout aussi judicieux de le vendre et de devenir locataire, les loyers étant payés par les revenus du capital. :wink:


La OK... Sous réserves cependant, liées aux évolutions du prix des loyers :)
yann-
 
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Message » 26 Jan 2011 15:40

wopr a écrit:
Joich a écrit:
wopr a écrit:
Joich a écrit:Sans compter deux ou trois bricoles qu'un propriétaire peut faire pour limiter des dépenses qu'un locataire ne peut pas faire. Par exemple, pour maintenir l'appartement que je loue 600€ par mois à 19° l'hiver, je dépense tenez-vous bien environ 1500€ de gaz par an. Pour 70m². Si je suis propriétaire, je change les menuiseries (un voisin l'a fait: 7000€), la chaudière (2500€) et je double le sol (je suis au dessus des caves) avec un parquet flottant isolé. Le retour sur investissement ne devrait pas être trop long :wink: Et l'appartement que je loue, si je devais l'acheter, le remboursement s'élèverait à 600€/mois sur 25 ans. Mon loyer augmentant de quelques pourcents chaque année, je pense que si, je serai gagnant. D'autant que compte tenu de mes ressources, je n'ai pas de capacité d'épargne importante. Donc pas de possibilité de constituer un capital, donc un loyer est de l'argent jeté par les fenêtres. Je précise bien dans mon cas particulier :wink:


Loïc


Avec combien d'apport ?

Sans apport avec un remboursement de 600€/mois sur 25 ans,ça voudrait dire que ton appart vaut dans les 110 000€ (et encore je n'ai pas compté les frais de notaire ) .
Dans la plupart des villes ,pour 70m2 on est loin des 110 000€ ...


Sans apport. Je suis à Pierrelatte, pas à Paris.


Là ,OK .

et encore, ça n'a pas sauté 8)

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Message » 26 Jan 2011 16:38

misterdo a écrit:
gloinfred a écrit:Un collegue a signé son compromis la semaine derniere, et me soutenait qu'il faisait une superbe affaire. Pour lui, on avait interet à acheter tant qu'on payait moins d'interet que de loyer en début de remboursement :o

Impossible de lui faire comprendre... (le mec est ingé, je n'ose meme pas imaginer comment un non matheux fait le raisonnement de façon rationnelle...)


C'est très simple, il a raison tant que les prix de l'immobilier ne baissent pas. Et pour la majorité des gens (j'en faisais partie) l'immobilier ça ne baisse JAMAIS.


Bein non, il a tord car il ne prend pas en compte les frais de notaire, les impots supplementaire et les frais d'agence...

Dans mon cas, l'appart me coute réellement 21% de plus que le prix d'achat initial une fois que j'ai compté tous les interets et les frais de notaires (et là dedans, je ne compte pas les impots et l'entretien supplementaires) sachant que j'emprunte 20% du prix de l'appart sur 7ans (ce qui reste vachement plus faible que la moyenne)
Dernière édition par gloinfred le 26 Jan 2011 16:43, édité 1 fois.
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Message » 26 Jan 2011 16:41

Les frais d'agence sont facultatifs :

1. Tu n'es pas obligé de revendre
2. Si tu revends tu n'es pas obligé de passer par une agence.

Les frais de notaire, pareil, si tu achètes dans du neuf, frais de notaire de 2% de mémoire (voire moins). J'ai payé moins de 5k€ de frais de notaire quand j'ai acheté mon appart il y a 10 ans. Donc intégrés dans le prix d'achat.

Les impôts, OK.
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Message » 26 Jan 2011 16:51

yann- a écrit:Les frais d'agence sont facultatifs :

1. Tu n'es pas obligé de revendre
2. Si tu revends tu n'es pas obligé de passer par une agence.

Les frais de notaire, pareil, si tu achètes dans du neuf, frais de notaire de 2% de mémoire (voire moins). J'ai payé moins de 5k€ de frais de notaire quand j'ai acheté mon appart il y a 10 ans. Donc intégrés dans le prix d'achat.

Les impôts, OK.


1- en fait, il faut partir du principe que tu vas rester dans ton appart un certain temps, mais pas toute ta vie. La question qui se pose est: combien de temps je dois rester pour etre rentable face à la location. Dans mon cas (pourtant hyper favorable), je suis rentable en 5-6 ans si on considere que l'immobilier stagne (pour info, en france, la moyenne se situe autour de 7ans dans un bien qui vient d'etre acheté, donc ça veut dire que l'immense majorité des acheteurs font une connerie en achetant).
2- tout à fait

Acheter du neuf, c'est selon moi des conneries SAUF si tu fais construire ta maison avec tes plans... Tu payes plus cher que l'ancien et quand tu revends 10 ans après, tu revends un bien ancien (les nouveaux acheteurs ne feront pas la difference entre de 2000 et du 1990 quand ils te feront une offre).
Ce que tu as payé en plus pour avoir du neuf a disparu... Un bien de 2000 acheté aujourd'hui à 180k€ a une chance de se revendre 180k€ dans 10ans. Un bien neuf dans le meme quartier, acheté aujourd'hui à 220k€ ne se vendra pas 220k€ dans 10ans.
gloinfred
 
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Message » 26 Jan 2011 17:02

Et un bien neuf acheté 280 k€ en 2000 et estimé à 450/480 par des agences (donc 400 réels hein), tu crois que j'aurai fait une bonne affaire ? (si tant est que je revende un jour d'ailleurs).

L'idée du neuf en appart, c'est d'arriver dans un bien sur lequel tu n'as qu'à poser tes meubles et faire ta déco, tu ne vas pas avoir de charges superflues découvertes au fil du temps, de loups cachés (la décennale elle sert aussi à ça).

Et si tu conserves ton bien suffisamment longtemps, certes tu l'auras payé plus cher au départ (quoique d'ailleurs cela se discute, j'avais visité des biens plus chers et moins bien que ce que j'ai acheté sur plans), mais tu t'y retrouveras face à la montée naturelle du prix de ton bien du fait de l'inflation (si tant est que tu n'aies pas acheté en pleine spéculation immo bien sûr, ne me fais pas écrire ce que je n'ai pas pensé ;))
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Message » 26 Jan 2011 17:02

jujulolo a écrit:
yann- a écrit:
jujulolo a écrit:t'es sur que t'as eu ton diplome?


Bah s'il paye son remboursement de prêt aussi cher que son loyer, clair qu'il est gagnant puisqu'il fait de l'épargne forcée ....

(Nonobstant les frais tiers liés au fait d'être proprio, comme la taxe foncière hein !)


+ l'entretien de la maison + les interets d'emprunts + la possible dévaluation de la maison

etc, etc, etc...

l'avantage locataire / proprio est beaucoup moins simple que ce qu'on peux en penser...


Nan mais Juju ... tu veux ma main dans la tronche ? Tu me prends pour qui là ! Déjà, je vais te faire une petite confidence, quand on parle de remboursement d'emprunt, les interets d'emprunts sont inclus. Ensuite, la possible dévaluation de la maison, m'enfin, si un loyer d'un bien équivalent est supérieur, comment veux tu que la maison de déprécie ? ... au pire, ça fera un excellent immeuble de rapport si je change de maison. :mdr:

T'aurais du tourner ta langue dans ta bouche avant de dire une énormité pareille ! Oui, je gagne de l'argent dès la première année de remboursement, et ce sans parler de mon appart de Dijon qui génère 50-100 euros mensuel de plus que le remboursement de l'emprunt. Plus que 6 ans et le loyer de l'appart me rembourse les 2/3 de mon emprunt de maison.

J'aurais mieux fait de rester locataire tiens, j'aurais quedalle comme épargne ! :mdr: :mdr:
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Message » 26 Jan 2011 17:06

jujulolo a écrit:
Analogeek a écrit:
jujulolo a écrit:
yann- a écrit:
Bah s'il paye son remboursement de prêt aussi cher que son loyer, clair qu'il est gagnant puisqu'il fait de l'épargne forcée ....

(Nonobstant les frais tiers liés au fait d'être proprio, comme la taxe foncière hein !)


+ l'entretien de la maison + les interets d'emprunts + la possible dévaluation de la maison

etc, etc, etc...

l'avantage locataire / proprio est beaucoup moins simple que ce qu'on peux en penser...

à court/moyen terme ça se discute, à long terme non.


Assez d'accord avec ca si l'achat ne se fait pas avec un credit de 80% de la valeur du bien a rembourser en 25 ans pour un bien surevalué...

mais indiquer comme shadow "Je gagne de l'argent dès la première année" c'est pas possible (en cas de revente forcé par exemple)...


Pffff, bien sûr que si que c'est possible, si tu considère que les frais de notaire (= mon apport) son amortit au même rythme que le remboursement de l'emprunt (ce qui serait le cas économiquement parlant) alors je gagne de l'argent dès la première année !!! Dans mon cas, pas de revente forcé de possible, même si je divorçais, ce qui n'est pas prévu dans un avenir proche. :mdr:
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Message » 26 Jan 2011 17:10

yann- a écrit:Les frais d'agence sont facultatifs :

1. Tu n'es pas obligé de revendre
2. Si tu revends tu n'es pas obligé de passer par une agence.

Les frais de notaire, pareil, si tu achètes dans du neuf, frais de notaire de 2% de mémoire (voire moins). J'ai payé moins de 5k€ de frais de notaire quand j'ai acheté mon appart il y a 10 ans. Donc intégrés dans le prix d'achat.

Les impôts, OK.


Tatatatata, les droits de mutations à titre onéreux (ce qu'on appelle couramment les frais de notaire, enfin, une partie) sont de 5.90 %. Ils sont de droit sur toutes ventes d'immeuble de plus de 5 ans ou ayant déjà été revendu une fois.

Lorsqu'il n'y a pas de droit, c'est à dire immeuble neuf ou moins de 5 ans, c'est la TVA qui s'applique à la place des "frais de notaires". Perso, je préfère payer 5.90 % que 19.6 %. :wink:
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Message » 26 Jan 2011 17:13

gloinfred a écrit:
misterdo a écrit:
gloinfred a écrit:Un collegue a signé son compromis la semaine derniere, et me soutenait qu'il faisait une superbe affaire. Pour lui, on avait interet à acheter tant qu'on payait moins d'interet que de loyer en début de remboursement :o

Impossible de lui faire comprendre... (le mec est ingé, je n'ose meme pas imaginer comment un non matheux fait le raisonnement de façon rationnelle...)


C'est très simple, il a raison tant que les prix de l'immobilier ne baissent pas. Et pour la majorité des gens (j'en faisais partie) l'immobilier ça ne baisse JAMAIS.


Bein non, il a tord car il ne prend pas en compte les frais de notaire, les impots supplementaire et les frais d'agence...

Dans mon cas, l'appart me coute réellement 21% de plus que le prix d'achat initial une fois que j'ai compté tous les interets et les frais de notaires (et là dedans, je ne compte pas les impots et l'entretien supplementaires) sachant que j'emprunte 20% du prix de l'appart sur 7ans (ce qui reste vachement plus faible que la moyenne)


A 1.5 % d'inflation par an ... faut pas oublié l'inflation, les loyers suivent l'inflation, pas les remboursements ! :wink:
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Message » 26 Jan 2011 17:15

Shadowone a écrit:Lorsqu'il n'y a pas de droit, c'est à dire immeuble neuf ou moins de 5 ans, c'est la TVA qui s'applique à la place des "frais de notaires". Perso, je préfère payer 5.90 % que 19.6 %. :wink:


Sachant que généralement dans ce cas le promoteur ne te fait pas le même prix (ie il tient compte d'une partie de la TVA) l'un dans l'autre (Winch, couché!) tu t'y retrouves ....

Et j'ai payé moins cher dans du neuf qu'un appartement de superficie identique et standing identique localisé à deux patés de maisons de chez moi, mais dans un immeuble qui avait 5 ans ...
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Message » 26 Jan 2011 17:45

yann- a écrit:
Shadowone a écrit:Lorsqu'il n'y a pas de droit, c'est à dire immeuble neuf ou moins de 5 ans, c'est la TVA qui s'applique à la place des "frais de notaires". Perso, je préfère payer 5.90 % que 19.6 %. :wink:


Sachant que généralement dans ce cas le promoteur ne te fait pas le même prix (ie il tient compte d'une partie de la TVA) l'un dans l'autre (Winch, couché!) tu t'y retrouves ....

Et j'ai payé moins cher dans du neuf qu'un appartement de superficie identique et standing identique localisé à deux patés de maisons de chez moi, mais dans un immeuble qui avait 5 ans ...


Le prix que tu le payes est variable, mais je peux te dire que toi, en tant que consommateur, tu as payé une TVA de 19.6%. Il est clair que le promoteur ne t'en a pas fait cadeau !
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Message » 26 Jan 2011 17:46

Shadowone a écrit:
yann- a écrit:
Shadowone a écrit:Lorsqu'il n'y a pas de droit, c'est à dire immeuble neuf ou moins de 5 ans, c'est la TVA qui s'applique à la place des "frais de notaires". Perso, je préfère payer 5.90 % que 19.6 %. :wink:


Sachant que généralement dans ce cas le promoteur ne te fait pas le même prix (ie il tient compte d'une partie de la TVA) l'un dans l'autre (Winch, couché!) tu t'y retrouves ....

Et j'ai payé moins cher dans du neuf qu'un appartement de superficie identique et standing identique localisé à deux patés de maisons de chez moi, mais dans un immeuble qui avait 5 ans ...


Le prix que tu le payes est variable, mais je peux te dire que toi, en tant que consommateur, tu as payé une TVA de 19.6%. Il est clair que le promoteur ne t'en a pas fait cadeau !

ben oui, de toute façon faut qu'il la reverse :lol:

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