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Maison : mon projet immobilier

Message » 13 Mai 2011 18:35

Une autre chose à penser : Il me semble que tu es célibataire et sans enfant donc voir dans l'éventualité d'une future famille ,si cette maison conviendrait ou s'il faudrait la vendre pour acheter plus grand par la suite .
wopr
 
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Message par Google » 13 Mai 2011 18:35

 
 
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Message » 13 Mai 2011 18:36

Ca conviendrait à l'aise et c'était intégré à mon projet. :wink:
Je suis assez calculateur. :oldy:

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Message » 13 Mai 2011 18:44

OK :wink:

En ce qui concerne le prêt relais ,quel est ton soucis ?
wopr
 
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Message » 13 Mai 2011 18:46

La première fois que je suis allé à la banque, j'ai pas trop percuté, mais grosso merdo, j'ai cru comprendre qu'elle m'avançait 70% de la valeur estimée de mon apparte.
Et je fais comment pour avancer les 30% manquants???? :wtf:

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Message » 13 Mai 2011 18:57

En principe ,ils te demandent des estimations du bien que tu vas vendre et les minorent pour prendre moins de risque et anticiper une baisse (baisse immo ,négociations etc).

Ensuite grosso modo, prêt immo + éventuel apport (autre que vente de l'ancien bien) + prêt relais (si ton ancien bien n'a pas encore été vendu) doit correspondre au coût du nouveau bien .
Dernière édition par wopr le 13 Mai 2011 19:03, édité 1 fois.
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Message » 13 Mai 2011 19:00

Fafa a écrit:
J'ai visité une autre maison dans le quartier, éloignée de la ligne. Mais elle est nettement moins bien : toute la déco est à refaire. On dirait du Damido mais en pire. Une horreur!


Par raport au prix d'une maison refaire la deco c'est negligeable.
Tu peux en profiter pour faire baisser le prix mais apres pour refaire c'est pas bien compliqué , et tu fait a TON gout.
jujulolo
 
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Message » 13 Mai 2011 19:03

C'est vrai, surtout qu'en plus, ça ne concerne que les murs. Le sol est sobre et correct.
Mais même le coin me plait moins, alors que c'est le même quartier. Je vais voir... J'ai encore plein de maisons à voir, donc rien ne presse...

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Message » 13 Mai 2011 19:04

wopr a écrit:En principe ,ils te demandent des estimations du bien que tu vas vendre et les minorent pour prendre moins de risque et anticiper une baisse (baisse immo ,négociations etc).

Ensuite grosso modo, prêt immo + éventuel apport (autre que vente de l'ancien bien) + prêt relais (si ton ancien bien n'a pas encore été vendu) doit correspondre au coût du nouveau bien .

En ce qui me concerne, je n'aurais pas d'apport supplémentaire. Mon apport, c'est la revente de mon apparte.

Donc, du coup, si je prends un prêt relais, faut que je compte sur 70% du prix de l'apparte. Du coup, ça ne me parait pas faisable de procéder ainsi.

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Message » 13 Mai 2011 19:08

Fafa a écrit: bien comprendre comment fonctionne le crédit relais (pas encore clair à 100% cette histoire)


Par exemple, ton appartement est estimé en fourchette basse à 100 000 euro net vendeur ( c'est à dire qu'à ce prix, il devrait se vendre assez rapidement).
La banque ne veut prendre aucun risque et donc elle ne te prêtera que 70% de la valeur de l'appartement donc 70000€.
Ainsi la banque est vraiment sûre qu'au pire des cas, l'appartement se vendra toujours à 70000€ et qu'elle sera remboursée.

On va dire que tu avais finis de payer le crédit contracté lors de l'achat de l'appartement.

Donc la banque te prête 70000€ en crédit relais.
Dans un crédit relais, généralement chaque mois on ne rembourse rien du tout, ni les intérêts, ni le capital.
Un prêt relais ne peut pas durer plus de 1 à 2 ans. Il faut avoir vendu l'appartement dans ce délai.
Quand tu vends l'appartement (disons pour 100 000€ net vendeur), tu passes au notaire pour signer la vente.
Le notaire voit que ton crédit relais a duré par exemple 06 mois.
Donc tu dois à la banque 70 000€ + les 6 mois d'intérêts de ces 70 000€ environ 1500€
Sur les 100 000€, le notaire prend 71 500€ pour la banque et te donne 28500€.



Prenons l'exemple que la maison coute 200 000 €.
La banque te prête 70 000€ en prêt relais basé sur l'appartement.
Et en même temps que le crédit relais, tu souscrit un crédit classique sur le nouveau bien.
Par exemple, un crédit relais de 70000€ sur l'appartement et un crédit classique de 130000€ sur 15 ou 20ans pour la maison
Pour le montant du crédit classique, on ne tient pas compte du prêt relais au niveau de l'endettement.

Le souci c'est que les 28500€, tu ne les récupéres qu'au moment de la vente de l'appartement et donc après l'achat de la maison.


Ensuite sur un crédit relais, c'est obligatoire de prendre une garantie : hypothèque ou un privilège prêteur de denier ou une caution ( par le Crédit Logement, par ta mutuelle).
Pour un prêt court comme un crédit relais, le mieux est la caution. En effet quand tu soldes le prêt, on te rembourse une partie de la caution.
Tu peux aller sur le site du Crédit Logement pour faire une simulation de combien te couterait la caution en fonction du montant de ton prêt relais.

Donc cela fait quand même des frais et les 28500€ non disponible au moment de l'achat de la maison.
sonatine
 
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Message » 13 Mai 2011 19:10

Sinon je m'etais interessé au pret relais et j'avais calcué qu'un pret relais me revenait l'equivalent d'un an de loyer là ou je suis....
Sans compter de l'incertitude de la revente.
Quand j'ai revendu l'AI nous disait qu'elle comprenait pas : elle avait une cliente qui avait pris un pret relais que le prix etait correct (et ca m'avais semblé correct a l'epoque) et qu'elle arrivait pas a vendre,meme en ayant baissé de 30% son prix par rapport a l'estimation "prix du marché". LA dame qui etait partie a la retraite avait été onligé de retrouver un boulot...
C'etait en 99 , année qui devrait ressemble pas mal a 2011 on dirait..

Le gros problème c'est qu'on est plutot en periode de baisse, et que quand tu es en pret relais tu es OBLIGE de vendre.
Pas mal d'AI quand je demande des renseignements m'anoncent fierement: "Faite une offre ils sont en pret relais".
Dernière édition par jujulolo le 13 Mai 2011 19:15, édité 1 fois.
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Message » 13 Mai 2011 19:14

Il te faudrait augmenter le montant du prêt immo .
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Message » 13 Mai 2011 19:16

jujulolo a écrit:Sinon je m'etais interessé au pret relais et j'avais calcué qu'un pret relais me revenait l'equivalent d'un an de loyer là ou je suis....
Sans compter de l'incertitude de la revente.
Quand j'ai revendu l'AI nous disait qu'elle comprenait pas : elle avait une cliente qui avait pris un pret relais que le prix etait correct (et ca m'avais semblé correct a l'epoque) et qu'elle arrivait pas a vendre,meme en ayant baissé de 30% son prix par rapport a l'estimation "prix du marché". LA dame qui etait partie a la retraite avait été onligé de retrouver un boulot...
C'etait en 99 , année qui devrait ressemble pas mal a 2011 on dirait..
Le gros problème c'est qu'on est plutot en periode de baisse, et que quand tu es en pret relais tu es OBLIGE de vendre.
Pas mal d'AI quand je demande des renseignements m'anoncent fierement: "Faite une offre ils sont en pret relais".


En 1999 ,on sortait d'une baisse d'environ 40% (IDF et côte d'Azur notamment entre 1991 et 1998) alors qu'en 2011 on est semble-t-il quasiment au plus de la bulle immo (ça dépend des endroits).

Quant au prêt relais ,tout dépend combien de temps met l'ancien bien à se vendre alors que tu as déjà acheté le nouveau (j'avais contracté un prêt relais qui a duré 2 semaines et ne m'a quasiment rien coûté).
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Message » 13 Mai 2011 19:42

sonatine a écrit:
Fafa a écrit: bien comprendre comment fonctionne le crédit relais (pas encore clair à 100% cette histoire)


Par exemple, ton appartement est estimé en fourchette basse à 100 000 euro net vendeur ( c'est à dire qu'à ce prix, il devrait se vendre assez rapidement).
La banque ne veut prendre aucun risque et donc elle ne te prêtera que 70% de la valeur de l'appartement donc 70000€.
Ainsi la banque est vraiment sûre qu'au pire des cas, l'appartement se vendra toujours à 70000€ et qu'elle sera remboursée.

On va dire que tu avais finis de payer le crédit contracté lors de l'achat de l'appartement.

Donc la banque te prête 70000€ en crédit relais.
Dans un crédit relais, généralement chaque mois on ne rembourse rien du tout, ni les intérêts, ni le capital.
Un prêt relais ne peut pas durer plus de 1 à 2 ans. Il faut avoir vendu l'appartement dans ce délai.
Quand tu vends l'appartement (disons pour 100 000€ net vendeur), tu passes au notaire pour signer la vente.
Le notaire voit que ton crédit relais a duré par exemple 06 mois.
Donc tu dois à la banque 70 000€ + les 6 mois d'intérêts de ces 70 000€ environ 1500€
Sur les 100 000€, le notaire prend 71 500€ pour la banque et te donne 28500€.



Prenons l'exemple que la maison coute 200 000 €.
La banque te prête 70 000€ en prêt relais basé sur l'appartement.
Et en même temps que le crédit relais, tu souscrit un crédit classique sur le nouveau bien.
Par exemple, un crédit relais de 70000€ sur l'appartement et un crédit classique de 130000€ sur 15 ou 20ans pour la maison
Pour le montant du crédit classique, on ne tient pas compte du prêt relais au niveau de l'endettement.

Le souci c'est que les 28500€, tu ne les récupéres qu'au moment de la vente de l'appartement et donc après l'achat de la maison.

Ensuite sur un crédit relais, c'est obligatoire de prendre une garantie : hypothèque ou un privilège prêteur de denier ou une caution ( par le Crédit Logement, par ta mutuelle).
Pour un prêt court comme un crédit relais, le mieux est la caution. En effet quand tu soldes le prêt, on te rembourse une partie de la caution.
Tu peux aller sur le site du Crédit Logement pour faire une simulation de combien te couterait la caution en fonction du montant de ton prêt relais.

Donc cela fait quand même des frais et les 28500€ non disponible au moment de l'achat de la maison.


Merci pour ton explication.

Je compte acheter une maison qui coutera le prix de mon apparte + 100.000€ (que je financerai via un crédit immo).
Reprenons tes chiffres :
Apparte = 100.000 net vendeur
Crédit immo = 100.000€
Soit prix de la maison : 200.000€ maxi.

Cependant, si je passe par un crédit relais. Je me retrouve donc avec 170.000€.
Je n'ai pas moyen d'avoir les 30.000€ manquants? En augmentant le crédit immo par exemple et en le ramenant à la durée initiale dès que l'apparte est vendu.
Dois-je donc compter réellement sur 170.000 ou bien puis-je espérer les 200.000?
D'après tes explications, j'ai bien peur de ne pas pouvoir compter sur 200.000.... :hein:

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Message » 13 Mai 2011 19:45

jujulolo a écrit:Sinon je m'etais interessé au pret relais et j'avais calcué qu'un pret relais me revenait l'equivalent d'un an de loyer là ou je suis....
Sans compter de l'incertitude de la revente.
Quand j'ai revendu l'AI nous disait qu'elle comprenait pas : elle avait une cliente qui avait pris un pret relais que le prix etait correct (et ca m'avais semblé correct a l'epoque) et qu'elle arrivait pas a vendre,meme en ayant baissé de 30% son prix par rapport a l'estimation "prix du marché". LA dame qui etait partie a la retraite avait été onligé de retrouver un boulot...
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Le prêt relais semble donc être un sacré piège!

Les agences me proposent un autre moyen : mettre en vente l'apparte avec une clause me permettant de reporter de quelques mois la remise des clés, me permettant donc de trouver une maison.
Mais ça peut être un piège également si je ne trouve pas.

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Message » 13 Mai 2011 19:45

wopr a écrit:
jujulolo a écrit:Sinon je m'etais interessé au pret relais et j'avais calcué qu'un pret relais me revenait l'equivalent d'un an de loyer là ou je suis....
Sans compter de l'incertitude de la revente.
Quand j'ai revendu l'AI nous disait qu'elle comprenait pas : elle avait une cliente qui avait pris un pret relais que le prix etait correct (et ca m'avais semblé correct a l'epoque) et qu'elle arrivait pas a vendre,meme en ayant baissé de 30% son prix par rapport a l'estimation "prix du marché". LA dame qui etait partie a la retraite avait été onligé de retrouver un boulot...
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En 1999 ,on sortait d'une baisse d'environ 40% (IDF et côte d'Azur notamment entre 1991 et 1998) alors qu'en 2011 on est semble-t-il quasiment au plus de la bulle immo (ça dépend des endroits).

Quant au prêt relais ,tout dépend combien de temps met l'ancien bien à se vendre alors que tu as déjà acheté le nouveau (j'avais contracté un prêt relais qui a duré 2 semaines et ne m'a quasiment rien coûté).
J'ai pas du tout suivi le topic des fluctuations immobilières.
On est dans une année risquée?

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