La bourse en direct - suite

[Snatcher]

Presque toutes les personnes que je connais qui ont placé dans de l'immobilier locatif ce sont fait enfler l'une ou l'autre fois par un locataire indélicat ou retors.
il faut vraiment ne pas craindre les emmerdes pour se lancer là-dedans
bon, tant que c'est du pognon dont les gens ne savent pas quoi faire, c'est pas grave (globalement) et ça fait une espèce de redistribution: c'est du social...quand c'est du fric emprunté, c'est déjà plus délicat: c'est du social à crédit
Et le fric, pourquoi on ne le dépenserait pas ?
un suaire n'a pas de poche, disait mon grand-père

Presque...



Film de Jean-Pierre Mocky (1974)

[adpcol]

s'il parle de mères célibataires c'est qu'il a bien dû réussir à louer non ?
après oui le surcoût est souvent présent, c'est un des écueils potentiels

Des cassos invirables.

Fiscalement c’est une usine a gaz et un retour impossible a caculer.
Travaux a prevoir a chaque changement de locataire,entretien,loyers a recouvrer.
J’ai revendu au prix que j’ai acheté apres plus de 10 ans.
Bref nul,et plein d’emmerdements.
La derniere locataire fumait comme pompier,sans jamais aerer.
Une odeur de clopes insoutenable.
Pour vendre j’ai dû refaire peintures et moquette.
Le precedent l’a transformé en gruyère pour passer des cables de tele sur la terrasse.
Sans compter les mois où le temps de trouver un locataire tu touches rien et tu rembourses.
L’appart etait neuf quand j’ai acheté.
Plus jamais
Phil

[SEM]

Presque toutes les personnes que je connais qui ont placé dans de l'immobilier locatif ce sont fait enfler l'une ou l'autre fois par un locataire indélicat ou retors.
il faut vraiment ne pas craindre les emmerdes pour se lancer là-dedans
bon, tant que c'est du pognon dont les gens ne savent pas quoi faire, c'est pas grave (globalement) et ça fait une espèce de redistribution: c'est du social...quand c'est du fric emprunté, c'est déjà plus délicat: c'est du social à crédit
Et le fric, pourquoi on ne le dépenserait pas ?
un suaire n'a pas de poche, disait mon grand-père

Presque...



Film de Jean-Pierre Mocky (1974)

mais je reste sur mon analyse: il y a d'autres moyens de jeter l'argent par les fenêtres que de le mettre dans l'immobilier de location: la hifi High End, une maîtresse (ou plusieures, pour multiplier les gains !)....

[adpcol]

tu pourrais détailler le pourquoi du comment de cet échec ?
normalement en perissol tu pouvais épargner jusqu'à 80% de l'investissement non ?

En perissol,tu rembourses ton emprunt avec l’economie d’impots correspondante.
Sauf que ,ça depend du loyer,ne prend pas en compte les mois où tu touches rien en cherchant un locataire,les travaux de l’immeuble,les travaux d’entretien,les travaux suite aux degeadations et les impayés.
L’interet theorique est a la revente avec une plus value eventuelle.
A comparer avec un placement financier du meme montant que celui de l’achat.
Phil

[adpcol]

s'il parle de mères célibataires c'est qu'il a bien dû réussir à louer non ?
après oui le surcoût est souvent présent, c'est un des écueils potentiels

Impossible a virer.
Toi comme un con tu rembourses ton emprunt et en plus on te traite d’encule de proprio.
L’abbe pierre c’est bien,mais je suis ni une banque et encore moins l’armee du salut.
Chacun son taf,et c’est pas le mien.
Et je te cause pas de la revente...40 pages pour justifier que ce que tu vends n’est pas en zone innondable,n’a pa pas de bestioles’en zone non sismique etc...
Galere.
Phil

[jat.gab]

Sinon les scpi c’est sans doute le meilleur moyen d’inv Dans l’immo De location sans se prendre la tête...

[adpcol]

Tout ce qui tourne autour d’avantages fiscaux,je fuis.
Aucune pérennité ni stabilite dans le temps.
C’est français et c’est decourageant.
Phil

[poilau]

s'il parle de mères célibataires c'est qu'il a bien dû réussir à louer non ?
après oui le surcoût est souvent présent, c'est un des écueils potentiels

Impossible a virer.
Toi comme un con tu rembourses ton emprunt et en plus on te traite d’encule de proprio.
L’abbe pierre c’est bien,mais je suis ni une banque et encore moins l’armee du salut.
Chacun son taf,et c’est pas le mien.
Et je te cause pas de la revente...40 pages pour justifier que ce que tu vends n’est pas en zone innondable,n’a pa pas de bestioles’en zone non sismique etc...
Galere.
Phil

Il est certain que si les banques permettaient le crédit pour acheter des actions, avec coût défiscalisable, la question du choix d'investissement ne se poserait pas.

Il y a certes le Srd, mais ce n'est pas réellement un investissement avec levier du crédit, car à beaucoup trop court terme.

[poilau]

Tout ce qui tourne autour d’avantages fiscaux,je fuis.
Aucune pérennité ni stabilite dans le temps.
C’est français et c’est decourageant.
Phil

Idem. Même à l'époque de l'investissement Pme pour l'Isf j'ai réussi à perdre plus que les 75% d'avantage fiscal.

De prétendus professionnels qui obtiennent de telles performances, c'est clairement de l'escroquerie. Maintenant tous mes invedtissements c'est en direct.

[Ygg]

Travaux a prevoir a chaque changement de locataire,entretien,loyers a recouvrer.
J’ai revendu au prix que j’ai acheté apres plus de 10 ans.
Bref nul,et plein d’emmerdements.
La derniere locataire fumait comme pompier,sans jamais aerer.
Une odeur de clopes insoutenable.
Pour vendre j’ai dû refaire peintures et moquette.
Le precedent l’a transformé en gruyère pour passer des cables de tele sur la terrasse.
Sans compter les mois où le temps de trouver un locataire tu touches rien et tu rembourses.
L’appart etait neuf quand j’ai acheté.
Plus jamais
Phil

ok mais tout cela tu peux l'avoir en achetant pour louer même sans défiscaliser non ?
pour l'instant le seul inconvénient que je vois à ce genre de dispositif c'est qu'effectivement le prix de base est plus élevé

[Snatcher]

Même à l'époque de l'investissement Pme pour l'Isf j'ai réussi à perdre plus que les 75% d'avantage fiscal.

Si tu as déduit 75% au titre de l'avantage fiscal, tu ferais mieux de ne pas le crier sur les toits au cas ou Bercy écouterait... parce que la déduction autorisée n'était que de 50%.
Un redressement est si vite arrivé.

En effet, lorsque l’on souhaite investir au capital d’une petite ou moyenne entreprise et bénéficier de cette loi, il existe deux possibilités. Soit souscrire en direct des parts d’une société, soit privilégier un Fonds d’investissement de proximité (FIP) ou un Fonds Commun de Placement dans l’Innovation (FCPI). Le taux de la réduction d'ISF est fixé à 50% du montant des versements.

https://www.capital.fr/votre-argent/inv ... re-1107172

[poilau]

Même à l'époque de l'investissement Pme pour l'Isf j'ai réussi à perdre plus que les 75% d'avantage fiscal.

Si tu as déduit 75% au titre de l'avantage fiscal, tu ferais mieux de ne pas le crier sur les toits au cas ou Bercy écouterait... parce que la déduction autorisée n'était que de 50%.
Un redressement est si vite arrivé.

En effet, lorsque l’on souhaite investir au capital d’une petite ou moyenne entreprise et bénéficier de cette loi, il existe deux possibilités. Soit souscrire en direct des parts d’une société, soit privilégier un Fonds d’investissement de proximité (FIP) ou un Fonds Commun de Placement dans l’Innovation (FCPI). Le taux de la réduction d'ISF est fixé à 50% du montant des versements.

https://www.capital.fr/votre-argent/inv ... re-1107172

C'était 75% les premières années. Ensuite Sarkozy en guise de cadeau de départ a raboté toutes les prétendues niches fiscaoes.

[adpcol]

Travaux a prevoir a chaque changement de locataire,entretien,loyers a recouvrer.
J’ai revendu au prix que j’ai acheté apres plus de 10 ans.
Bref nul,et plein d’emmerdements.
La derniere locataire fumait comme pompier,sans jamais aerer.
Une odeur de clopes insoutenable.
Pour vendre j’ai dû refaire peintures et moquette.
Le precedent l’a transformé en gruyère pour passer des cables de tele sur la terrasse.
Sans compter les mois où le temps de trouver un locataire tu touches rien et tu rembourses.
L’appart etait neuf quand j’ai acheté.
Plus jamais
Phil

ok mais tout cela tu peux l'avoir en achetant pour louer même sans défiscaliser non ?
pour l'instant le seul inconvénient que je vois à ce genre de dispositif c'est qu'effectivement le prix de base est plus élevé

Ben oui,la loterie si c’est ton truc.
Perso plus jamais,et pourtant a l’epoque j’avais un peu de moyens.
Vendu au prix d’achat,moins les dépenses .
Et si tu profites pas d’un investissement deficalise par construction,regardes ce qque l’etat te pompes en impots nets de charges...ça calme.
1000 balles de loyers hors charges par exemple ...s’il te reste 300 â 400 balles net fiscal avant travaux d’entretien et defauuts de paiement ou attente de locataire ,tu me fais signe
Si t’as un locataire qui te tues l’appart( comme moi) c’est plus d’un an de loyer.
Phil,et pendant ce temps là ben tu rembourses la banque,tous les mois,pendant des années,et eux ils en ont rien a foutre de tes pbs.
Phil

[danieln70850]

si vous ne respectez pas les règles de base , pas étonnant de lire ce qui précède .
tout ceci est archi encadré , si vous êtes dans le flou , rapprochez vous de l'UNPI .
si vous donnez vos clés à des personnes dont vous n'avez pas le pedigree complet
et sans caution solidaire , le tout avec un état des lieux et un bail non conforme ;
il arrive ce qu'il arrive ....
à la première visite le candidat et sa caution dont la présence est obligatoire doivent
être informés du déclenchement de la procédure dès la première dérive .

[Boc21]

Voila l'Immo c'est un truc de pro...malheur aux amateurs
Quoique...
Perso, une seule fois dans ma vie, j'ai essayé de loué un truc.
J'avais la garantie la plus solide qui puisse se trouver : le montant du bail de 3 ans bloqué en banque sur un compte spécifique.
Et le seul moyen de toucher à cette somme, c'était une défaillance de ma part dans le paiement des loyers.
Bon ben ce cautionnement bancaire, aucun "pro" de Dijon n'en avait jamais entendu parler.
Et ceux qui connaissaient vaguement te disaient "c'est pas possible, les assurances avec qui on bosse ne connaissent pas".
Et puis il y avait cet appart qui me plaisait bien.
La visitte, sympa...
Mais après le dossier à remplir...la liste des garanties et exigences à fournir était si délirante que seul un escroc aurait pu produire les pièces nécessaires, c'est ce que j'ai fait remarquer à l'agence.
De fait, c'est un escroc qui a eu la location et a planté l'agence dès le premier loyer

Plus jamais le locatif, que ce soit en tant que loueur ou locataire : c'est un univers de malades